Decreto Ley 1/2013, de 7 de junio, de medidas urgentes de car醕ter tur韘tico y de impulso de las zonas tur韘ticas maduras

6. Cuando se declare a una zona tur韘tica saturada o madura, se entienden declarados de inter閟 auton髆ico todos aquellos planes, proyectos o actuaciones que tiendan a la mejora, la recalificaci髇, la revalorizaci髇, la rehabilitaci髇 o la reconversi髇 de esta zona. Previamente a la declaraci髇 como zona tur韘tica madura, se solicitar� un informe preceptivo y vinculante al ayuntamiento afectado, y esta tiene que definir los aspectos m韓imos que se desarrollar醤 mediante los instrumentos correspondientes en las siguientes materias:

• a) Suelo
• b) Edificaci髇 tur韘tica de alojamiento y no alojamiento, residencial, de equipamiento y comercial
• c) Movilidad, transporte p鷅lico y ruido
• d) Consumo de agua y materiales
• e) Impacto clim醫ico
• f) Biodiversidad
• g) Desestacionalizaci髇
• h) Nuevas tecnolog韆s

Disposici髇 adicional cuarta

1. Las solicitudes de modernizaci髇 de establecimientos tur韘ticos existentes y que est閚 situados en suelo urbano o r鷖tico, que se presenten en el plazo de cinco a駉s desde la entrada en vigor de esta ley y que tengan por objeto la mejora de los servicios y las instalaciones, as� calificadas por la administraci髇 tur韘tica competente, mediante un informe preceptivo y vinculante para la obtenci髇 de licencia municipal de obras, quedar醤 excepcionalmente excluidas de los par醡etros de planeamiento territorial, urban韘ticos y tur韘ticos que, estrictamente, impidieran su ejecuci髇, siempre que tengan por objeto potenciar la desestacionalizaci髇, la b鷖queda o la consolidaci髇 de nuevos segmentos del mercado o mejorar la calidad, la oferta, la seguridad, la accesibilidad o la sostenibilidad medioambiental de los establecimientos tur韘ticos.

Se consideran mejoras cualesquiera actuaciones que vayan destinadas a la mejora del establecimiento y a la potenciaci髇 o incorporaci髇 de todo tipo de servicios.

Se entiende por mejora de instalaciones, a t韙ulo enunciativo y no exclusivo, las actuaciones destinadas a la eliminaci髇 de barreras arquitect髇icas, la instalaci髇 de escaleras de emergencia o de ascensores exteriores, el cerramiento de balcones, porches o distribuidores dentro de un proyecto de remodelaci髇 integral de fachadas y el establecimiento de medidas de protecci髇 medioambiental relativas al consumo de agua y energ韆 o la reducci髇 y la mejora del tratamiento de residuos y todas las relacionadas con la climatizaci髇 de los edificios.

Se podr� tambi閚 incorporar cualquier mejora de servicios e instalaciones directamente encaminada a conseguir las finalidades mencionadas o para la b鷖queda o la consolidaci髇 de los nuevos segmentos del mercado, de manera que se permita la reordenaci髇 o reubicaci髇 de vol鷐enes existentes o el aprovechamiento del subsuelo.

En el mismo tr醡ite, se podr� redistribuir e incrementar el n鷐ero de plazas autorizadas conforme a lo que dispone esta ley, incluso en aplicaci髇 de lo que establece la disposici髇 adicional quinta.

2. La modernizaci髇 prevista en el apartado anterior se puede llevar a cabo aunque ello suponga un incremento relativo de la superficie edificada y de la ocupaci髇, que no podr� exceder para todo tipo de establecimientos tur韘ticos en un 10 % de las existentes, o permitidas si estas fueran mayores que las existentes, ni suponer menoscabo de los servicios y las instalaciones ya implantados.

Este porcentaje no puede exceder en un 15 % para establecimientos que ya dispongan, soliciten u obtengan con estas actuaciones una categor韆 de tres estrellas o tres llaves, y en un 20 % para establecimientos que ya dispongan, soliciten u obtengan una categor韆 de cuatro o cinco estrellas o cuatro llaves. Asimismo, el propietario o titular del establecimiento tur韘tico puede solicitar la dispensa de las condiciones requeridas para el aumento de categor韆, si es el caso, que sean imposibles de cumplir como consecuencia de la realidad f韘ica del establecimiento. En ning鷑 caso, el resultado final de las dispensas concedidas puede suponer una desvirtuaci髇 de la categor韆 pretendida.

3. De acuerdo con las previsiones de los apartados anteriores, se pueden llevar a cabo obras, ampliaciones, reformas, demoliciones y reconstrucciones parciales o totales en los edificios efectivamente destinados a la explotaci髇 de alojamientos tur韘ticos siempre que:

• a) No supongan un incremento superior a los fijados en el apartado anterior de la superficie edificada y de la ocupaci髇 existentes, o permitidas si estas son mayores que las existentes, sin ocupar la separaci髇 a linderos existentes o la m韓ima permitida, si esta es menor.
• b) Estas obras, ampliaciones, reformas, demoliciones o reconstrucciones parciales o totales no supongan un aumento de la altura m醲ima existente o permitida si esta fuera mayor, excepto en lo estrictamente necesario para la instalaci髇 de equipamientos de ascensor o ascensores, escaleras de emergencia, climatizaci髇, telecomunicaciones, eficiencia energ閠ica y homogeneizaci髇 de elementos en cubiertas.
  Se except鷄n de esta limitaci髇 los establecimientos tur韘ticos de alojamiento hotelero y los apartamentos tur韘ticos que dispongan, soliciten u obtengan con estas actuaciones una categor韆 m韓ima de cuatro estrellas y tres llaves, respectivamente, ubicados en una zona tur韘tica madura y declarada como tal, que pueden llevar a cabo ampliaciones que supongan aumento de la altura mediante la adici髇 de una o dos plantas en el establecimiento tur韘tico existente o a la altura permitida si es superior, con un m醲imo de ocho metros sobre la altura existente o la m醲ima permitida, sin poder sobrepasar en ning鷑 caso las ocho plantas totales de altura (planta baja m醩 siete).
  Los establecimientos tur韘ticos de alojamiento de altura igual o superior a ocho plantas (planta baja m醩 siete) no pueden incrementar su edificaci髇 en altura, excepto para los elementos y maquinaria de instalaciones.
  En caso de que las obras de mejora y modernizaci髇 que impliquen el incremento de altura supongan un incremento de la categor韆 del establecimiento en cinco estrellas, se puede llevar a cabo un incremento adicional del 10 % de la ocupaci髇 y la edificabilidad existente, o permitida si fuera superior a la existente, que se a馻dir韆 a las posibilidades establecidas en el punto 2 de esta disposici髇.
• c) Las edificaciones resultantes se destinen obligatoriamente y queden vinculadas al uso tur韘tico.
• d) Se presente autoevaluaci髇 acreditativa de que la zona ampliada re鷑e las condiciones necesarias para adquirir la misma categor韆 que tenga el establecimiento, o la que se solicite, en los t閞minos que establece el Decreto 20/2011, de 18 de marzo, por el que se establecen las disposiciones generales de clasificaci髇 de la categor韆 de los establecimientos de alojamiento tur韘tico en hotel, hotel apartamento y apartamento tur韘tico de las Illes Balears, o normativa que lo sustituya, as� como se implanten las medidas de calidad que se puedan prever reglamentariamente.
• e) En el caso de demolici髇 total, el propietario o titular del establecimiento de alojamiento tur韘tico podr� reconstruir el establecimiento ajust醤dose a las disposiciones vigentes en materia de seguridad, calidad, accesibilidad, instalaciones y climatizaci髇.

4. De conformidad con lo que establece el art韈ulo 16 b del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, para otras formas del cumplimiento del deber, en el caso de obras, ampliaciones, reformas, demoliciones y reconstrucciones parciales o totales, y a los efectos de lo que establece este art韈ulo, el propietario o titular del establecimiento quedar� obligado a abonar a la administraci髇 municipal competente el 5 % del valor del presupuesto de ejecuci髇 material en el momento de la solicitud de la parte reconstruida y de la parte del edificio resultante que exceda de la edificabilidad fijada por el planeamiento urban韘tico vigente o por la 鷏tima licencia municipal de obras concedida. Se puede optar por abonar la cantidad que resulte de forma fraccionada a lo largo de diez a駉s, con la presentaci髇 previa del aval correspondiente. Esta prestaci髇 se destinar� obligatoriamente a la mejora de la zona tur韘tica y del entorno.

5. A propuesta del Consejo de Gobierno, las administraciones, que decidir醤 en el 醡bito de sus competencias, pueden aprobar, con propuesta previa y motivada, que las obras, reformas, ampliaciones, demoliciones y reconstrucciones parciales o totales a las que se refieren los apartados anteriores puedan suponer un incremento superior a un 20 % e inferior a un 40 % de la edificabilidad y la ocupaci髇, siempre que vayan destinadas a la apertura de establecimientos de alojamiento tur韘tico, de categor韆 no inferior a cinco estrellas y adem醩 resulte un marcado inter閟 y una notoria conveniencia por su singularidad, importancia y significaci髇 al estar elaborados por arquitectos, ingenieros o artistas de renombre y prestigio internacional, o que se trate de actuaciones singulares o emblem醫icas, que ser醤 objeto de un informe motivado realizado por un comit� de expertos, constituido a tal efecto.

6. Lo que se establece en los cinco apartados anteriores es 韓tegramente aplicable a las empresas tur韘ticas de alojamiento y a empresas tur韘tico-residenciales.

En el caso de los establecimientos de restauraci髇, recreo, entretenimiento, deportivo, cultural o l鷇ico, se podr醤 realizar obras, ampliaciones, reformas, demoliciones y reconstrucciones parciales o totales que no supongan un incremento superior a un 10 % de la edificabilidad existente al establecimiento o de la m醲ima permitida, si 閟ta es mayor, siempre que estas actuaciones tengan por objeto potenciar la desestacionalizaci髇, la b鷖queda o la consolidaci髇 de nuevos segmentos de mercado, aumentar la calidad o la modernizaci髇 de los establecimientos y, especialmente, la mejora de los servicios y las instalaciones consistentes a mejorar las condiciones de seguridad, accesibilidad o calidad, lo cual incluye la eliminaci髇 de barreras arquitect髇icas, las escaleras o salidas de emergencia o el establecimiento de medidas de protecci髇 medioambiental relativas al consumo de agua y energ韆, o la reducci髇 y la mejora en el tratamiento de residuos. Estas solicitudes deber醤 contar con el informe previo, preceptivo y vinculante de la administraci髇 tur韘tica competente para la obtenci髇 de licencia municipal de obras.

7. Los establecimientos tur韘ticos que hayan ejecutado obras de acuerdo con lo que establece esta disposici髇 quedan legalmente incorporados al planeamiento como edificios adecuados, y su calificaci髇 urban韘tica se corresponder� con su volumetr韆 espec韋ica y el uso tur韘tico previsto en el punto c del apartado 3 de esta disposici髇.

8. En aquellos supuestos en los que la ampliaci髇 de los establecimientos se produzca por agregaci髇 de parcelas colindantes, la edificabilidad de la parcela agregada incrementar� la de la parcela resultante y se podr� destinar a cualquier tipo de uso, incluido el de alojamiento. En el caso de que la parcela agregada no sea colindante, su edificabilidad tambi閚 se podr� transferir cuando as� lo establezca el planeamiento y, en todo caso, se podr� destinar tambi閚 a los mismos usos se馻lados para las parcelas colindantes.

9. La totalidad de esta disposici髇 adicional y, en concreto, el incremento de edificabilidad y ocupaci髇, as� como el aprovechamiento del subsuelo, es de aplicaci髇 tambi閚 a nuevos establecimientos tur韘ticos.

10. Esta disposici髇 no es aplicable una vez agotados los l韒ites de superficie edificada y ocupaci髇 que se establecen en ella.

11. Las actuaciones realizadas al amparo de esta disposici髇 en edificios que sean bienes de inter閟 cultural o catalogados deber醤 observar en todo caso la normativa de patrimonio hist髍ico que les sean de aplicaci髇, y obtener un informe favorable de la administraci髇 competente insular o municipal.

12. Los establecimientos tur韘ticos de alojamiento hotelero y los apartamentos tur韘ticos que dispongan, soliciten u obtengan con estas actuaciones una categor韆 m韓ima de cuatro estrellas y tres llaves, respectivamente, ubicados en una zona tur韘tica madura declarada como tal y que lleven a cabo las mejoras y actuaciones previstas en esta disposici髇 adicional pueden ampliar plazas con la limitaci髇 prevista, en cuanto a su n鷐ero, en el apartado tercero de la disposici髇 adicional quinta de esta ley, lo cual no puede suponer que la relaci髇 entre los metros cuadrados de superficie de solar y el n鷐ero de plazas resultante sea inferior al 75 % de la legalmente autorizada.

13. 趎icamente en relaci髇 con la modernizaci髇 de establecimientos tur韘ticos prevista en esta disposici髇, y durante el plazo establecido en el punto 1, queda sin efecto la Ley 8/1988, de 1 de junio, de Edificios e Instalaciones Fuera de Ordenaci髇, excepto en los edificios que est醤 sujetos a protecci髇 en aplicaci髇 de la normativa sobre patrimonio hist髍ico o situados en suelo r鷖tico protegido, o los que el planeamiento haya declarado expresamente fuera de ordenaci髇, de acuerdo con lo que se prev� en la letra a del art韈ulo 3 de la Ley 8/1988, de 1 de junio, de Edificios e Instalaciones Fuera de Ordenaci髇.

1. Todos los hostales, hostales-residencia, pensiones, posadas, casas de hu閟pedes, campamentos de turismo y campings, viviendas tur韘ticas de vacaciones, viviendas objeto de comercializaci髇 de estancias tur韘ticas y cualquier otro tipo de alojamiento establecido legalmente no incluido en el art韈ulo 31 de esta ley deber醤 superar los planes de modernizaci髇 y calidad a los que se refiere el cap韙ulo III del t韙ulo IV de esta ley que est閚 vigentes en el plazo de cuatro a駉s desde la entrada en vigor de esta ley.

2. Transcurrido este plazo sin que alguno de los establecimientos a los que se refiere el apartado anterior haya superado los correspondientes planes de modernizaci髇 y calidad, la Administraci髇 tur韘tica iniciar� de oficio el expediente para dar de baja definitiva al establecimiento mencionado en aplicaci髇 de lo que dispone el art韈ulo 86 de esta ley.

3. En las zonas tur韘ticas declaradas maduras, los titulares de los establecimientos que prev� el punto 1 de esta disposici髇 adicional deber醤 presentar ante la administraci髇 tur韘tica competente, antes del 31 de diciembre de 2013, una propuesta de plan de modernizaci髇 y de calidad de los previstos en el cap韙ulo III del t韙ulo IV de esta ley, referido a los aspectos indicados en el art韈ulo 81. En el plazo m醲imo de dos meses desde su presentaci髇, la administraci髇 se pronunciar� sobre su reconocimiento o car醕ter homologado, atendiendo a su suficiencia y correcci髇. Si no es reconocido, el interesado deber� efectuar, en el plazo m醲imo de un mes, las correcciones necesarias.

Reconocido el plan, se deber� acreditar su cumplimiento o ejecutarlo en el plazo m醲imo de tres a駉s.

Se excluyen de esta obligaci髇 los establecimientos que hayan superado un plan de calidad en los 鷏timos tres a駉s y as� lo acrediten a la Administraci髇 tur韘tica, siempre que el plan sea homologado o reconocido por la Administraci髇.

4. Las previsiones contenidas en el apartado anterior son extensivas a los titulares de las empresas tur韘ticas previstas en los cap韙ulos V y VII del t韙ulo III de esta ley tambi閚 situadas en zonas tur韘ticas declaradas maduras.

5. Transcurrido el plazo m醲imo determinado en el apartado 3 sin que alguno de los establecimientos a los que se refieren los apartados 3 y 4 haya presentado los correspondientes planes de modernizaci髇 y calidad, la Administraci髇 tur韘tica iniciar� de oficio el expediente para dar de baja definitiva al establecimiento en aplicaci髇 de lo que dispone esta ley, o bien para dejar sin efectos la autorizaci髇 o la presentaci髇 de la declaraci髇 responsable de inicio de actividad.

Disposici髇 final sexta

1. En las zonas tur韘ticas declaradas maduras, las diferentes administraciones dispondr醤 de un plazo de seis meses desde la fecha de su declaraci髇 para realizar las actuaciones y medidas del art韈ulo 72 de esta ley.

2. En las zonas tur韘ticas declaradas maduras, las diferentes administraciones dispondr醤 de un plazo de seis meses desde la fecha de su declaraci髇 para realizar la planificaci髇 de inversiones y actuaciones a la que se refiere el art韈ulo 76 de esta ley.

2. En el supuesto de que la adaptaci髇 no se pueda realizar en el plazo del apartado anterior, deber醤 informar a la administraci髇 competente. En este caso, tienen un plazo m醲imo de 6 a駉s para adaptarse al cumplimiento de los requisitos y las condiciones de este decreto. No obstante, los establecimientos de alojamiento hotelero de una y dos estrellas y los apartamentos tur韘ticos de una y dos llaves ubicados en zonas tur韘ticas declaradas maduras disponen de un plazo m醲imo de 3 a駉s.

1. Los establecimientos indicados en el art韈ulo anterior est醤 sujetos al principio de uso exclusivo.

2. Las construcciones y los anexos construidos legalmente antes de la fecha de entrada en vigor de esta ley, situados en parcelas vinculadas en los registros tur韘ticos al establecimiento tur韘tico, incluidos, los que tengan o hayan tenido un uso diferente del residencial, se podr醤 destinar a cualquier tipo de uso, incluido el de alojamiento, para el funcionamiento del establecimiento de turismo rural o para la prestaci髇 de servicios complementarios a usuarios de servicios tur韘ticos.

2 bis. En los establecimientos de alojamiento de turismo rural est醤 permitidas las reformas, as� como las ampliaciones, siempre que se ajusten a los par醡etros establecidos en los instrumentos de ordenaci髇 territorial y en la normativa que les sea aplicable.

Las obras definidas en los apartados 2 y 2 bis de este art韈ulo quedan exoneradas de la limitaci髇 del volumen m醲imo construible en cada edificio, que establece el art韈ulo 28.4 de la Ley 6/1997, de 8 de julio, de Suelo R鷖tico.

Los consejos insulares podr醤 establecer los porcentajes m醲imos de cada uso que se deban implantar en las ampliaciones de estos establecimientos.

10. La documentaci髇 que se aporte a la Administraci髇 tur韘tica deber� ser suficiente para valorar todos los aspectos necesarios para adoptar la resoluci髇 y incluir�, como m韓imo, una exposici髇 de los antecedentes y situaci髇 urban韘tica, los documentos gr醘icos y la justificaci髇 del cumplimiento de los requisitos expuestos en este art韈ulo, as� como de la soluci髇 presentada. Asimismo, la Administraci髇 tur韘tica someter� la propuesta de resoluci髇 a audiencia p鷅lica durante el plazo m韓imo de un mes, a los efectos que se puedan presentar sugerencias o alegaciones.

b) Para los hoteles y hoteles-apartamento, dos plazas por habitaci髇, que se pueden computar hasta el 10 % del total de las habitaciones de las que se disponga como individuales. Las unidades de alojamiento con sala de estar se deber醤 computar como dos plazas por cada ba駉 del que dispongan.

No computan a efectos de este art韈ulo y a efectos del c髆puto global de cualquier establecimiento las camas supletorias destinadas a ni駉s menores de doce a駉s.

En el caso de hoteles de ciudad se pueden computar como individuales hasta el 90 % del total de las habitaciones.

t) La falta de comunicaci髇 a la administraci髇 tur韘tica competente del cambio de titularidad en la propiedad o en la explotaci髇 del establecimiento.

1. Se establece un procedimiento de car醕ter extraordinario para la regularizaci髇 de las plazas tur韘ticas de que dispongan las empresas tur韘ticas de alojamiento situadas en el territorio de las Illes Balears que est閚 inscritas en el Registro General de Empresas, Actividades y Establecimientos Tur韘ticos antes del 1 de enero de 2012 y se encuentren en alguna o algunas de las siguientes situaciones:

• a) Incremento de unidades o plazas de alojamiento en relaci髇 con las autorizadas.
• b) Modificaci髇 de la superficie del suelo tenida en cuenta para el cumplimiento de la superficie m韓ima del solar por plaza seg鷑 el proyecto y la parcela en virtud de la cual se otorg� la autorizaci髇.
• c) Adaptaci髇 referente al c髆puto del n鷐ero de plazas en relaci髇 con la situaci髇 de hecho que reflejen una discrepancia entre la capacidad real y la autorizada de las unidades de alojamiento.
• d) Edificios independientes de un establecimiento existente, situados en parcelas colindantes o no colindantes pero situadas en una distancia m醲ima de 200 m y que hayan sido explotados como parte de este, con independencia del uso del suelo.

2. La regularizaci髇 se efectuar� mediante operaciones de adquisici髇 de las plazas necesarias, de acuerdo con lo que establece el art韈ulo 88 de esta ley, practicadas a trav閟 del organismo gestor de las plazas tur韘ticas previsto en el art韈ulo 91.

3. El resultado de la regularizaci髇 no podr� suponer que la relaci髇 entre los metros cuadrados de superficie de solar y el n鷐ero de plazas resultante sea inferior al 75 % de la legalmente autorizada, excepto en el supuesto definido en la letra d del apartado 1.

4. En el plazo de tres a駉s, a contar desde la fecha de entrada en vigor de esta ley, los titulares de la explotaci髇 o los propietarios, indistintamente, de los establecimientos tur韘ticos afectados presentar醤 la solicitud de autorizaci髇 de las plazas tur韘ticas, a la cual se adjuntar� una declaraci髇 responsable que incluya una memoria descriptiva del estado actual del establecimiento.

5. Atendiendo al car醕ter extraordinario del procedimiento, durante su tramitaci髇, la administraci髇 tur韘tica competente 鷑icamente comprobar� el cumplimiento de los requisitos que establece el apartado 4 de esta disposici髇 y tambi閚 las normas referidas a la clasificaci髇 del establecimiento. En este 鷏timo caso, puede dispensar de determinados requisitos de clasificaci髇 a los establecimientos, ponderando las caracter韘ticas especiales o las circunstancias concurrentes.

6. El plazo para resolver este procedimiento es de seis meses. Una vez transcurrido este plazo la solicitud se entender� desestimada.

Disposici髇 adicional vig閟ima

Los proyectos de mejora de establecimientos tur韘ticos a los que se refiere la disposici髇 adicional cuarta de esta ley pueden obtener la licencia municipal de edificaci髇 y uso del suelo con anterioridad al permiso de instalaci髇, siempre que se incorpore al procedimiento un certificado acreditativo de que, seg鷑 la normativa territorial y urban韘tica, el uso tur韘tico resulta admitido en la parcela.

Disposici髇 transitoria sexta

Hasta que los planes territoriales insulares definan las condiciones a las que se refiere la disposici髇 adicional decimonovena de esta ley, a los nuevos establecimientos y a los ya existentes se les aplicar醤, con r間imen transitorio y con respecto a esta referencia, las siguientes condiciones:

• a) Se consideran usos admitidos los de equipamiento y la oferta complementaria de alojamiento, excepto los equipamientos que est閚 expresamente prohibidos por el plan territorial insular correspondiente.
• b) La edificabilidad m醲ima sobre rasante de las edificaciones destinadas a equipamiento es del 1 % con respecto a la superficie de la parcela vinculada a la actividad.
• c) La edificabilidad m醲ima sobre rasante de las edificaciones destinadas a alojamiento no puede superar los 70 m² por plaza tur韘tica.
• d) La altura m醲ima permitida de cualquiera de las edificaciones es de 8 m (planta baja m醩 planta piso sobre rasante)
• e) La administraci髇 tur韘tica competente deber� emitir, con la audiencia previa al ayuntamiento correspondiente, un informe previo con respecto a la justificaci髇 de la necesidad y la oportunidad de la implantaci髇 y ubicaci髇 de la actividad propuesta, para su posterior tramitaci髇 para la obtenci髇 de la declaraci髇 de inter閟 general.
• f) El resto de condiciones ser醤 las que se definan en el tr醡ite de la declaraci髇 de inter閟 general.

Los consejos insulares deber醤 iniciar la redacci髇 de los planes de intervenci髇 en 醡bitos tur韘ticos en el plazo m醲imo de dieciocho meses desde la entrada en vigor de esta ley.