Ley 6/2017, de 31 de julio, de modificaci髇 de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, relativa a la comercializaci髇 de estancias tur韘ticas en viviendas

• 玭) Canales de oferta tur韘tica, por lo que se refiere a la comercializaci髇 de estancias tur韘ticas en viviendas. Todo sistema mediante el cual las personas f韘icas o jur韉icas, directamente o a trav閟 de terceros, comercializan, publicitan o facilitan, mediante enlace o alojamiento de contenidos, la reserva de estancias tur韘ticas en viviendas, bien sea por plazos de d韆s o semanas con el l韒ite establecido en el art韈ulo 50 de esta ley, bien sea con prestaci髇 de algunos de los servicios previstos en el art韈ulo 51 de la misma.
  Entre otros, las agencias de viajes; las centrales de reserva; otras empresas de mediaci髇 u organizaci髇 de servicios tur韘ticos, incluidos los canales de intermediaci髇 a trav閟 de internet u otros sistemas de nuevas tecnolog韆s de informaci髇 y comunicaci髇; las agencias inmobiliarias; as� como la inserci髇 de publicidad en medios de comunicaci髇 social, cualquiera que sea su tipo o soporte.�

�3. Los planes de intervenci髇 en 醡bitos tur韘ticos (PIAT) y, si procede, los planes territoriales insulares (PTI) pueden establecer la densidad global m醲ima de poblaci髇, delimitar zonas y 醡bitos tur韘ticos y de protecci髇, y fijar el tama駉 y las caracter韘ticas, as� como establecer par醡etros m韓imos o m醲imos de superficie, volumetr韆, edificabilidad y equipamientos. Tambi閚 pueden delimitar las zonas tur韘ticas saturadas o maduras, de acuerdo con los criterios establecidos en esta ley. Y asimismo, pueden se馻lar las excepciones que por la ubicaci髇 o las caracter韘ticas especiales as� lo aconsejen.

Igualmente, pueden determinar estos par醡etros respecto a las zonas residenciales lindantes con las tur韘ticas.

Asimismo, los PIAT y, si procede, los PTI, tienen que analizar, con respecto a cada una de las zonas, la incidencia de las figuras previstas en el art韈ulo 37 y en el cap韙ulo IV del t韙ulo III de la presente ley. Estos instrumentos de ordenaci髇 territorial tienen que establecer los criterios para la delimitaci髇 de las zonas aptas para la comercializaci髇 de estancias tur韘ticas en viviendas de uso residencial. Sobre la base de estos criterios, los ayuntamientos tienen que implantar las zonas aptas para la comercializaci髇 de estancias tur韘ticas en viviendas residenciales incorporando la delimitaci髇 al planeamiento urban韘tico respectivo mediante la correspondiente documentaci髇 cartogr醘ica. Esta delimitaci髇 cartogr醘ica no ser� considerada una modificaci髇 estructural del planeamiento.

Los PIAT y, si procede, los PTI pueden determinar tambi閚 el l韒ite m醲imo por isla de plazas tur韘ticas en alojamientos tur韘ticos y el l韒ite m醲imo de plazas en viviendas residenciales susceptibles de ser comercializadas tur韘ticamente, en funci髇 de los recursos insulares existentes, las infraestructuras, las densidades de poblaci髇 y otros par醡etros relevantes de su 醡bito. En este supuesto, las bolsas de plazas se tienen que adaptar a esta cifra.

Hasta que no se determine esta cifra o si no se considera necesario determinarla, el techo m醲imo de plazas por isla tiene que ser el determinado por las existentes legalmente m醩 las que integren las bolsas gestionadas por los organismos gestores de plazas tur韘ticas o las administraciones tur韘ticas insulares, con las especificaciones previstas en el art韈ulo 89 para la isla de Menorca.

Los PIAT y, si procede, los PTI pueden determinar la existencia de dos bolsas de plazas: una relativa a alojamientos tur韘ticos y la otra relativa a estancias tur韘ticas en viviendas residenciales. Desde este momento las bolsas existentes se tienen que distribuir en el sentido indicado. Durante este per韔do solamente existir� una bolsa de plazas com鷑 tanto para los alojamientos tur韘ticos como para las estancias tur韘ticas en viviendas residenciales.

[...]

5. Los hoteles de ciudad, los establecimientos de turismo de interior y las hospeder韆s est醤 exonerados de la aplicaci髇 de la ratio tur韘tica a que se refiere el p醨rafo anterior.

Tambi閚 lo est醤 los albergues y refugios tur韘ticos, si el desarrollo reglamentario habilita la posibilidad de apertura de estos.�

• 玨) Conocer el n鷐ero de inscripci髇 tur韘tica en el caso de publicidad de comercializaci髇 de estancias tur韘ticas en viviendas.�

• 玜) Respetar las normas de uso y de r間imen interior de los establecimientos tur韘ticos y las reglas particulares de los lugares objeto de visita y de las actividades tur韘ticas; asimismo, tienen que respetar las normas b醩icas de convivencia y, con respecto a las viviendas objeto de comercializaci髇 tur韘tica, tambi閚 los detalles de la convivencia y la adecuada utilizaci髇 de los servicios y cosas comunes, y espacios en copropiedad determinados en las normas de r間imen interior de las comunidades de propietarios de los edificios sometidos al r間imen de propiedad horizontal.�

• 玬) Velar por que las personas alojadas, tanto si es en establecimientos de alojamiento como en viviendas objeto de comercializaci髇 tur韘tica, est閚 informadas por escrito y respeten las normas b醩icas de convivencia.
  Y asimismo, est閚 informadas por escrito y respeten los detalles y la adecuada utilizaci髇 de los servicios y cosas comunes determinados en las normas de r間imen interior de la comunidad de propietarios en casos de viviendas sometidas a propiedad horizontal, de manera que no se produzcan perjuicios o molestias al resto de personas alojadas o al vecindario. En este 鷏timo caso las personas alojadas tienen que firmar la recepci髇 de esta informaci髇. Tambi閚 en el caso de la comercializaci髇 tur韘tica de estancias en viviendas, se tiene que informar al inicio de la estancia del n鷐ero de inscripci髇 tur韘tica de la vivienda.
• n) En el caso de las estancias tur韘ticas en viviendas, incorporar y hacer p鷅lico de forma permanente en el canal de oferta tur韘tica el n鷐ero de inscripci髇 tur韘tica de la vivienda.�

�6. La presentaci髇 de la declaraci髇 responsable de inicio de actividad debe tener como efecto inmediato la inscripci髇 en el correspondiente registro insular de empresas, actividades y establecimientos tur韘ticos. Las administraciones tur韘ticas tienen que comunicar las inscripciones a las administraciones tributarias, a los ayuntamientos y al Registro de la Propiedad.

7. Por lo que se refiere a la incorporaci髇 del n鷐ero de inscripci髇 tur韘tica a la publicidad de comercializaciones tur韘ticas en viviendas y en tanto no se disponga de este n鷐ero, se admitir� la incorporaci髇 del n鷐ero de registro de entrada otorgado cuando se present� la DRIAT en un registro p鷅lico.�

1. La publicidad por cualquier medio de difusi髇 o la realizaci髇 efectiva de una actividad tur韘tica sin haber presentado la declaraci髇 responsable de inicio de actividad si se ha presentado pero sin cumplir la exigencias legales para su ejercicio, tiene la consideraci髇 de oferta ilegal o actividad clandestina, intrusismo y competencia desleal, e implica la incoaci髇 del expediente sancionador correspondiente con sujeci髇 a lo que dispone esta ley.

2. Se proh韇e la utilizaci髇 de denominaciones de cualquier actividad tur韘tica que puedan inducir a error sobre la clasificaci髇, las categor韆s o las caracter韘ticas de la actividad.

Se proh韇e que los alojamientos que no hayan presentado la declaraci髇 responsable de inicio de actividad tur韘tica (DRIAT) o que la hayan presentado sin cumplir los requerimientos normativos utilicen las denominaciones de vacaciones, tur韘tica o similares.

3. Con respecto a la comercializaci髇 de estancias tur韘ticas en viviendas, se consideran oferta ilegal y actividad clandestina, intrusismo y competencia desleal, respectivamente, y sin perjuicio de la infracci髇 que implica el resto de incumplimientos normativos:

• a) La publicidad de viviendas que comercialicen estancias tur韘ticas que no hayan presentado la DRIAT a la administraci髇 tur韘tica o que no cumplan los requisitos normativos para su comercializaci髇. Es responsable de esta oferta ilegal tanto la persona titular del medio a trav閟 del cual se lleva a cabo la publicidad, en soporte de papel, p醙ina web o cualquier otro, en los t閞minos de la Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la informaci髇 y de comercio electr髇ico, como la persona responsable de insertar la publicidad.
  Toda la publicidad de estas viviendas tiene que incorporar el n鷐ero de inscripci髇 tur韘tica de la vivienda.
• b) La comercializaci髇 de estancias tur韘ticas en viviendas que no hayan presentado la DRIAT a la administraci髇 tur韘tica o que no cumplan los requisitos normativos exigidos para su comercializaci髇.

4. La actividad clandestina, la oferta ilegal, el intrusismo y la competencia desleal tienen que ser objeto de control, seguimiento y plan de acci髇, y se tiene que aplicar el art韈ulo 9 de esta ley, sin perjuicio de la supervisi髇 del resto de requerimientos normativos.�

• 玠) Alojamientos de turismo interior: son los establecimientos en los que se presta el servicio de alojamiento tur韘tico en un edificio situado en el n鷆leo antiguo que tenga caracter韘ticas similares a las de un hotel u hotel apartamento, que tiene que ser de construcci髇 anterior al 1 de enero de 1940 o estar catalogado por sus valores patrimoniales hist髍ico-art韘ticos. Estos alojamientos deben disponer de un m韓imo de cinco unidades de alojamiento.
  Reglamentariamente, de manera justificada, podr醤 disponerse otras fechas de antig黣dad o distancias con zonas tur韘ticas.
  En este tipo de establecimientos estar醤 permitidas las ampliaciones que se ajusten a la normativa que les sea de aplicaci髇, incluso mediante la adquisici髇 de edificaciones lim韙rofes con el establecimiento originario, siempre que re鷑an las condiciones expresadas en el primer p醨rafo del presente apartado.�

1. Se pueden comercializar estancias tur韘ticas de corta duraci髇 en viviendas de uso residencial siempre que lleve a cabo esta comercializaci髇 la persona propietaria o se haga por medio de operadores o cualquiera de los canales de comercializaci髇 tur韘tica, en los t閞minos de esta ley y en los del desarrollo reglamentario.

2. Solo se puede llevar a cabo la actividad de comercializaci髇 de estancias tur韘ticas en viviendas si se hace en viviendas residenciales que tengan la c閐ula de habitabilidad en vigor o el t韙ulo de habitabilidad an醠ogo expedido a este efecto por la administraci髇 insular competente. Est醤 excluidas de esta exigencia las viviendas respecto de las cuales la normativa misma excepcion� de esta necesidad.

3. Solo se pueden presentar nuevas declaraciones responsables de inicio de actividad de comercializaci髇 de estancias tur韘ticas en viviendas y, por lo tanto, llevar a cabo una nueva comercializaci髇 tur韘tica, si estas declaraciones se refieren a viviendas de uso residencial que est閚 ubicadas en las zonas declaradas aptas de manera expresa siguiendo el procedimiento previsto en el art韈ulo 5 o delimitadas provisionalmente de acuerdo con lo que prev� el art韈ulo 75, ambos de esta ley.

En todos los casos, la presentaci髇 de la DRIAT que se refiera a estancias tur韘ticas llevadas a cabo en viviendas residenciales sometidas al r間imen de propiedad horizontal, o a las de las tipolog韆s que se determinen reglamentariamente, habilita para el ejercicio de la actividad por el plazo que se fije reglamentariamente y que, por defecto, es de cinco a駉s desde la presentaci髇 a la administraci髇 tur韘tica. Pasado el plazo establecido, se puede continuar con la comercializaci髇 tur韘tica solo si se siguen cumpliendo todos los requisitos determinados legalmente o reglamentariamente, incluido que la zona siga siendo apta, por periodos prorrogables del mismo plazo, con los condicionantes que se establecen en el p醨rafo siguiente.

Durante el mes anterior a la finalizaci髇 de cada periodo, si la vivienda sigue cumpliendo todos los requerimientos determinados legal o reglamentariamente, la persona propietaria de la vivienda, o la persona comercializadora, con el permiso expreso de esta, puede presentar a la administraci髇 tur韘tica una comunicaci髇 relativa al hecho de que se prorroga el plazo de comercializaci髇 por el mismo per韔do, que sigue cumpliendo los requerimientos normativos y que tiene el certificado del 髍gano gestor de plazas o de la administraci髇 tur韘tica que acredita que puede disponer de manera temporal de las plazas por otro per韔do. En caso de que se cumpla el plazo y no se haya producido esta comunicaci髇 o que la vivienda ya no cumpla los requerimientos normativos establecidos en aquel momento, incluidos los urban韘ticos, tiene que cesar la actividad de comercializaci髇 de estancias tur韘ticas, la vivienda tiene que pasar a situaci髇 de baja definitiva y las plazas tienen que retornar de manera autom醫ica a los organismos gestores de plazas o a la administraci髇 tur韘tica.

4. No se pueden comercializar estancias tur韘ticas en ninguna vivienda con respecto a la cual se imponga sanci髇 firme por infracci髇 grave o muy grave de la legalidad urban韘tica, mientras no se restituya esta legalidad.

5. Las viviendas residenciales objeto de comercializaci髇 tur韘tica tienen que acreditar la sostenibilidad mediante la obtenci髇, previa a la comercializaci髇, del certificado energ閠ico que se determine reglamentariamente. En defecto de reglamento, las calificaciones m韓imas ser醤 las siguientes:

• - Calificaci髇 F, para edificaciones anteriores al 31/12/2007.
• - Calificaci髇 D, para edificaciones posteriores al 01/01/2008.

Este requisito no se tiene que exigir en las viviendas con respecto a las cuales la normativa de patrimonio u otra lo imposibilite, caso en que se tiene que obtener la m醲ima que al respecto posibilite la normativa.

6. Las viviendas objeto de comercializaci髇 tur韘tica que presenten declaraci髇 responsable deben contar con los sistemas de control del consumo de agua que se determinen reglamentariamente. En defecto del reglamento, tienen que estar dotadas de medidores o contadores individuales de agua dados de alta con la empresa suministradora, cuando reciban este servicio a partir de una red p鷅lica de abastecimiento. Asimismo tienen que estar dotadas de contadores individuales con respecto a otros suministros energ閠icos vinculados a la vivienda, como electricidad o gas.

Asimismo, tienen que cumplir la normativa de sostenibilidad y accesibilidad aplicable a las viviendas, de conformidad con lo que disponga la normativa espec韋ica y respetando la normativa relativa a patrimonio.

7. No se pueden presentar declaraciones responsables para comercializar tur韘ticamente viviendas sometidas al r間imen de propiedad horizontal si lo impiden el t韙ulo constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios, en el sentido de que determinen la no posibilidad de uso para finalidades diferentes a las de vivienda. Para uso diferente del de vivienda se tiene que entender todo uso que permitir韆 una utilizaci髇 diferente a la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda. Para las modificaciones de estas previsiones se deber� estar al r間imen determinado en el art韈ulo 17.6 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal.

Si el t韙ulo constitutivo o los estatutos no impiden la comercializaci髇 tur韘tica de las viviendas en los t閞minos expuestos en el p醨rafo anterior, o estos no existen, es necesario, para llevar a cabo la comercializaci髇 tur韘tica, y solo a estos efectos, un acuerdo de la junta de propietarios en el cual la mayor韆 de personas propietarias, que al mismo tiempo constituyen la mayor韆 de cuotas de propiedad, acepten expresamente la posibilidad de comercializaci髇 tur韘tica de las viviendas, acuerdo que la mayor韆 misma puede modificar. En este supuesto, resulta de aplicaci髇 el r間imen determinado en el art韈ulo 17.7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal. Este acuerdo se tiene que inscribir en el Registro de la Propiedad, con el fin de informar a terceras posibles personas adquirentes de viviendas.

Este acuerdo no es necesario si el t韙ulo constitutivo o los estatutos ya admiten expresamente la posibilidad de comercializaci髇 tur韘tica de las viviendas. Para la modificaci髇 de estas previsiones se deber� estar al r間imen determinado en el art韈ulo 17.6 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal.

En todos los casos, en el momento de cambios en los estatutos o acuerdos de la junta de propietarios que impidan la comercializaci髇 tur韘tica, esta tiene que cesar y se tiene que comunicar a la administraci髇.

8. No se puede comercializar tur韘ticamente ning鷑 tipo de vivienda residencial sometida o que haya sido sometida al r間imen de protecci髇 oficial o a precio tasado.

9. Se tienen que ofrecer los servicios tur韘ticos contenidos en el art韈ulo 51, as� como cumplir el resto de requisitos determinados por esta ley y la normativa de desarrollo.

10. La persona comercializadora tiene que cumplir todos los requerimientos normativos que exija la actividad, entre otros: los requerimientos que puedan ser exigibles para ejercer la actividad empresarial; los de la legislaci髇 laboral, si tiene personal contratado; y los requerimientos de car醕ter tributario contenidos en la normativa espec韋ica.

11. La persona comercializadora de estancias tur韘ticas tiene que remitir a la Direcci髇 General de Polic韆 la informaci髇 relativa a la estancia de las personas que se alojen en ellas, de conformidad con la normativa de seguridad ciudadana.

12. Las personas usuarias alojadas tienen que cumplir los usos de convivencia y de orden p鷅lico, as� como, en los casos de propiedad horizontal, las normas de r間imen interior de la comunidad de propietarios donde la vivienda est� ubicada. En caso de alteraciones graves de la convivencia o de infracci髇 grave de las normas de r間imen interior de las comunidades, la persona comercializadora de la vivienda tiene que requerir que el abandono de esta por el cliente se haga en un plazo m醲imo de veinticuatro horas.

13. Las estancias que se comercialicen tur韘ticamente tienen que consistir en la cesi髇 temporal del derecho de disfrute de la totalidad de la vivienda por periodos de corta duraci髇, entendidos como estancias por d韆s o semanas, sin que una estancia pueda ser superior a un mes.

14. Se presume que hay comercializaci髇 de estancias tur韘ticas si se comercializan en condiciones de uso inmediato, por periodos de corta duraci髇 y no se puede acreditar que la finalidad de la comercializaci髇 es diferente a la tur韘tica.

15. Las estancias tur韘ticas reguladas en este cap韙ulo son incompatibles con la formalizaci髇 de contratos por habitaciones o con la coincidencia en la misma vivienda de personas usuarias que hayan formalizado contratos diferentes, sin perjuicio de la regulaci髇 de estancias tur韘ticas en habitaciones que se pueda establecer.

16. Las empresas comercializadoras de estancias tur韘ticas en viviendas residenciales tienen que suscribir una p髄iza de seguro que cubra la responsabilidad civil por los da駉s corporales o materiales que puedan sufrir las personas usuarias de las viviendas durante las estancias en estas y, asimismo, en el caso de viviendas sometidas al r間imen de propiedad horizontal, que cubra los da駉s que eventualmente puedan ocasionar las personas usuarias a la comunidad de propietarios.

17. Las viviendas residenciales respecto de las cuales se presente la declaraci髇 responsable con el fin de iniciar la actividad de comercializaci髇 de estancias tur韘ticas deben tener la antig黣dad m韓ima que se determine reglamentariamente, acreditable mediante la declaraci髇 de obra nueva o la licencia de primera ocupaci髇, o mediante un certificado municipal emitido a este efecto. Durante este periodo el uso de la vivienda tiene que haber sido residencial privado. En defecto de reglamentaci髇, la antig黣dad m韓ima ser� de cinco a駉s.

18. No se permite el inicio de nuevas actividades de comercializaci髇 tur韘tica en viviendas residenciales situadas en suelo r鷖tico protegido.

No obstante, los PIAT o los PTI de cada isla pueden, de manera motivada, establecer otras previsiones con respecto al caso.

19. Las viviendas en las cuales est� permitida la comercializaci髇 de estancias tur韘ticas y est閚 ubicadas en las 醨eas de prevenci髇 de riesgos de incendios, tambi閚 tienen que tomar las medidas previstas en el punto 1.a) de las normas espec韋icas del anexo 1 de la Ley 6/1999, de 3 de abril, de directrices de ordenaci髇 territorial y medidas tributarias.

20. Cuando la comercializaci髇 se lleve a cabo por parte de personas f韘icas exclusivamente en una vivienda de su propiedad, que sea su vivienda principal, independientemente de su tipolog韆 unifamiliar o plurifamiliar, por un plazo m醲imo de 60 d韆s en un per韔do de un a駉, la comercializaci髇 de estancias tur韘ticas podr� llevarse a cabo con la modalidad de alquiler de vivienda principal. Para llevar a cabo esta modalidad deber醤 cumplirse los mismos requisitos y obligaciones establecidos en este art韈ulo o desarrollados reglamentariamente, con las particularidades anteriores y las que se citan a continuaci髇:

En la presentaci髇 de la declaraci髇 responsable la persona comercializadora deber� acreditar que se trata de su vivienda principal de la forma que se determine reglamentariamente. Tambi閚 deber� indicar, en la forma que se determine reglamentariamente, la distribuci髇 de los plazos de comercializaci髇 durante el a駉, que no podr� superar los 60 d韆s.

Asimismo, solo podr� presentarse la declaraci髇 si la vivienda est� ubicada en una zona declarada apta de manera expresa para acoger esta modalidad por los consejos insulares o por el Ayuntamiento de Palma, de conformidad con lo dispuesto en el art韈ulo 75 de esta ley.

La declaraci髇 habilitar� para el ejercicio de la actividad por un plazo de cinco a駉s, o el que se determine reglamentariamente, con el mismo r間imen y requisitos de autorizaci髇 y renovaci髇 establecidos para las viviendas sometidas al r間imen de propiedad horizontal en el apartado tercero. Para la pr髍roga ser� necesario, adem醩, acreditar que la vivienda continua siendo la vivienda principal del comercializador.

Excepcionalmente, en esta modalidad se permite la convivencia de las personas residentes en la vivienda con las personas usuarias, siempre que este hecho se indique claramente en toda la publicidad y el n鷐ero total de personas no supere el n鷐ero de plazas de la c閐ula de habitabilidad o t韙ulo de habitabilidad an醠ogo de la vivienda.

21. Reglamentariamente, o mediante los PIAT y, en su caso, los PTI, deben desarrollarse los requisitos, las condiciones, los l韒ites y el contenido de la actividad de comercializaci髇 de estancias tur韘ticas en viviendas de uso residencial.

En este sentido, por razones de saturaci髇, correcci髇 de la estacionalidad, motivos de orden medioambiental y de limitaci髇 de recursos naturales, los se馻lados instrumentos de ordenaci髇 territorial o las disposiciones normativas de aplicaci髇 de esta ley pueden establecer cl醬sulas temporales que limiten o excluyan la comercializaci髇 de estancias tur韘ticas en viviendas de uso residencial en determinadas zonas. Estas limitaciones temporales o estacionales tienen que ser proporcionadas y estar debidamente justificadas.�

1. La persona comercializadora de estancias tur韘ticas en viviendas de uso residencial tiene que garantizar, con el objeto de facilitar la estancia, la prestaci髇 directa o indirecta de los servicios tur韘ticos siguientes:

• a) Limpieza peri骴ica de la vivienda, antes de la entrada de nuevos clientes o durante la estancia de estos.
• b) Suministro de ropa de cama, lencer韆, menaje de la casa en general y reposici髇 de estos.
• c) Mantenimiento de las instalaciones.
• d) Cualquier otro que se pueda determinar reglamentariamente.

En caso de contratarse personal para llevar a cabo los servicios mencionados, se tienen que cumplir las normas laborales, de seguridad social y de prevenci髇 de riesgos laborales aplicables a los trabajadores, as� como el convenio colectivo que sea de aplicaci髇.

2. Adem醩 de las obligaciones impuestas en el art韈ulo 19 de la presente ley a todas las empresas tur韘ticas, la persona o entidad comercializadora de estancias tur韘ticas en viviendas de uso residencial tiene que posibilitar la asistencia telef髇ica al turista o usuario durante las veinticuatro horas. Este n鷐ero y servicio tambi閚 tiene que estar a disposici髇 de la comunidad de propietarios a fin de poder comunicar incidencias graves que se puedan producir y que le afecten.�

1. Las viviendas de uso residencial pueden comercializar estancias tur韘ticas por el n鷐ero m醲imo de plazas que permita la c閐ula de habitabilidad o el t韙ulo de habitabilidad an醠ogo mencionado en el art韈ulo 50 anterior.

2. En defensa de las personas consumidoras y usuarias, las viviendas deben tener el equipamiento m韓imo que se determine reglamentariamente. En defecto de reglamentaci髇, tienen que disponer al menos de un cuarto de ba駉 por cada cuatro plazas. En los casos de plazas que excedan el n鷐ero de cuatro o de m鷏tiplos de cuatro ya se exige un nuevo cuarto de ba駉.

3. No se pueden comercializar estancias tur韘ticas en viviendas que no cumplan todo lo que determinan esta ley y la normativa de desarrollo, as� como la normativa urban韘tica en los t閞minos de esta ley y que no hayan presentado la DRIAT a la administraci髇 competente.�

�3. Los consejos insulares, en su 醡bito territorial y en el marco de sus competencias, podr醤 regular, condicionar o prohibir, de manera debidamente motivada, las actividades tur韘ticas contempladas en este art韈ulo.

La prohibici髇 o el acondicionamiento de cualquiera de las actividades tur韘ticas de entretenimiento reguladas en este art韈ulo, deber� hacerse por acuerdo del pleno y previo informe del ayuntamiento en cuyo t閞mino se ubique la actividad en cuesti髇. El informe municipal ser� vinculante siempre que proponga una mayor restricci髇.�

1. La ordenaci髇 territorial de los recursos tur韘ticos de cada una de las islas se tiene que hacer seg鷑 lo que dispone esta ley, de acuerdo con las normas de ordenaci髇 del territorio y los instrumentos de planeamiento aplicables.

2. A los efectos de esta ley, tiene la consideraci髇 de zona apta para la comercializaci髇 de estancias tur韘ticas en viviendas de uso residencial aquella en que, justificadamente y con las medidas correctoras que se puedan establecer, se considere que esta utilizaci髇 extraordinaria de las viviendas residenciales resulta compatible con el uso ordinario de vivienda que las caracteriza.

3. Mientras los consejos insulares no desarrollen mediante los PIAT o, si procede, los PTI, la previsi髇 del art韈ulo 5.3 de esta ley, con relaci髇 a la delimitaci髇 de las zonas aptas para la comercializaci髇 de estancias tur韘ticas en viviendas de uso residencial, los entes insulares podr醤 declarar y delimitar provisionalmente mediante acuerdo del pleno las zonas aptas para la comercializaci髇 de estancias tur韘ticas en viviendas de uso residencial, que pueden diferenciar por tipolog韆s edificatorias. Este acuerdo se tiene que publicar en el Butllet� Oficial de les Illes Balears y regir� hasta que los ayuntamientos establezcan la delimitaci髇 respectiva en el planeamiento urban韘tico municipal.

Este procedimiento se tiene que someter a las siguientes determinaciones:

• a) Previamente a la declaraci髇, hay que someter la propuesta redactada por el consejo a tr醡ite de informaci髇 p鷅lica por un plazo no inferior a treinta d韆s h醔iles a fin de que se puedan hacer alegaciones.
• b) Se tiene que solicitar el informe a los ayuntamientos, que lo tienen que emitir en el plazo m醲imo de un mes, en el cual pueden proponer alternativas razonadas. Asimismo, pueden manifestar la no admisi髇 de comercializaci髇 de estancias tur韘ticas en viviendas en todo o en parte de su t閞mino municipal, sea con respecto a todas las tipolog韆s edificatorias o a algunas, aspecto que tiene que ser vinculante. En caso de que alg鷑 ayuntamiento no emita el informe en el plazo mencionado, el consejo insular puede tomar las determinaciones urban韘ticas que considere respecto de la comercializaci髇 tur韘tica de viviendas en el municipio y, si procede, respecto de la zonificaci髇.
  Los consejos insulares se pueden separar de los criterios contenidos en los informes por causas justificadas relativas al control de legalidad y a la ordenaci髇 urban韘tica y territorial de cariz supramunicipal o insular, en la cual se incluyen aspectos relativos a infraestructuras, a equipamientos, a servicios y, en general, a actividades de explotaci髇 de recursos en el 醡bito de la ordenaci髇 tur韘tica insular.
• c) Tambi閚 se tiene que elaborar, en caso de que se prevean efectos significativos sobre el medio ambiente, una memoria-an醠isis de los posibles efectos significativos sobre el medio ambiente, que se tiene que incorporar al tr醡ite de informaci髇 p鷅lica y de consulta a las administraciones p鷅licas previsto en los apartados a) y b) anteriores, y solicitar una declaraci髇 ambiental estrat間ica a la Comisi髇 Balear de Medio Ambiente, antes de la aprobaci髇 definitiva, que se tramitar� de acuerdo con el art韈ulo 13 de la Ley 12/2016, de 17 de agosto, de evaluaci髇 ambiental de las Illes Balears.

La propuesta de declaraci髇 y los informes citados en los apartados anteriores podr醤 pronunciarse tambi閚 sobre la admisi髇 o no de la modalidad de alquiler de la vivienda principal en las zonas delimitadas.

Con respecto al municipio de Palma, la delimitaci髇 de las zonas aptas a que se refiere este punto tiene que llevarla a cabo el pleno del ayuntamiento, con los mismos requerimientos procedimentales mencionados antes: propuesta del ayuntamiento, con la solicitud del informe al Consejo Insular de Mallorca, que lo tiene que emitir en el plazo m醲imo de un mes y al que se puede oponer por las mismas causas expuestas en el segundo p醨rafo de la letra b) anterior. En el caso de no emitir el informe, se tiene que considerar aceptada la propuesta del ayuntamiento.

Estas delimitaciones se pueden modificar mediante el mismo procedimiento.

Dadas las singularidades geogr醘icas y administrativas de Formentera, de conformidad con el Estatuto de Autonom韆 de las Illes Balears, el Consejo Insular de Formentera, como 髍gano de administraci髇 de la isla y del municipio de Formentera, ejercer� todas las competencias a que se refieren los puntos anteriores de este art韈ulo, en el marco de la disposici髇 adicional novena de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenaci髇 y uso del suelo, sobre r間imen espec韋ico de la isla de Formentera y legislaci髇 concordante.

4. Reglamentariamente se pueden establecer condiciones urban韘ticas espec韋icas para el ejercicio de esta actividad en cada una de las zonas aptas declaradas, as� como criterios de sostenibilidad para la incorporaci髇 en los planeamientos territoriales o urban韘ticos.

5. En todos los casos y al margen de la zonificaci髇 preceptiva para poder llevar a cabo la comercializaci髇 tur韘tica de estancias en viviendas de uso residencial, los instrumentos de ordenaci髇 territorial, urban韘tica o ambiental pueden imponer otras condiciones.�

獵ap韙ulo IV
Bajas de los establecimientos de alojamiento tur韘tico y de las viviendas objeto de comercializaci髇 tur韘tica

1. Las personas propietarias de los establecimientos de alojamiento tur韘tico o las personas explotadoras con el consentimiento expreso de las personas propietarias tienen que comunicar la baja temporal o definitiva de la actividad a la administraci髇 competente, que la debe inscribir en el correspondiente registro insular de empresas, actividades y establecimientos tur韘ticos.

Las personas propietarias de las viviendas objeto de comercializaci髇 tur韘tica o las personas comercializadoras con el consentimiento expreso de las personas propietarias tienen que comunicar la baja definitiva de la actividad a la administraci髇 tur韘tica competente, que la debe inscribir en el registro correspondiente. El r間imen de baja temporal no se aplica a las viviendas objeto de comercializaci髇 tur韘tica.

2. La administraci髇 tur韘tica competente tambi閚 puede disponer de oficio las bajas temporales o definitivas, tras la instrucci髇 del correspondiente expediente y la notificaci髇 de la resoluci髇 a la persona titular de la propiedad y de la explotaci髇, seg鷑 el caso, en los t閞minos y las condiciones previstos en la presente ley y reglamentariamente.

Con respecto a las viviendas objeto de comercializaci髇 tur韘tica, la administraci髇 tur韘tica tambi閚 puede acordar su baja definitiva si hay un cese de la comercializaci髇 tur韘tica durante tres a駉s consecutivos.

3. Con respecto a las viviendas objeto de comercializaci髇 tur韘tica sometidas al r間imen de propiedad horizontal y a las de las tipolog韆s que se hayan determinado reglamentariamente, la baja definitiva se produce de manera autom醫ica una vez que se cumplen cinco a駉s o el plazo que se haya fijado reglamentariamente, desde la presentaci髇 de la DRIAT, si no se comunica la pr髍roga en las condiciones mencionadas en esta ley. Esta misma previsi髇 ser� de aplicaci髇 a las viviendas comercializadas con la modalidad de alquiler de la vivienda principal.�

1. La baja definitiva de un establecimiento de alojamiento tur韘tico o de una vivienda objeto de comercializaci髇 tur韘tica tiene que comprender la de la autorizaci髇 tur韘tica sectorial otorgada en su momento o la p閞dida de efectos de la declaraci髇 responsable de inicio de actividad tur韘tica o comunicaci髇 previa presentada, as� como la de la totalidad de las plazas del establecimiento o de la vivienda. No obstante, se pueden dar de baja definitiva un n鷐ero determinado de plazas tur韘ticas en el supuesto de reformas del establecimiento o la vivienda, que no tienen que computar a efectos del intercambio previsto en el apartado 1 del art韈ulo siguiente.

2. En todos los casos, la baja definitiva implica la revocaci髇 de las autorizaciones tur韘ticas del establecimiento o de la vivienda o la p閞dida de efectos de la declaraci髇 responsable y la cancelaci髇 de la inscripci髇 en los registros tur韘ticos.�

玈ecci髇 2
Baja definitiva como requisito para el inicio de una actividad tur韘tica referida a establecimiento de alojamiento tur韘tico o vivienda residencial objeto de comercializaci髇 tur韘tica y para la ampliaci髇 de plazas

�1. La eficacia de una declaraci髇 responsable de inicio de actividad tur韘tica o de la comunicaci髇 previa de ampliaci髇, referida a un establecimiento de alojamiento tur韘tico o a una vivienda residencial que se comercialice tur韘ticamente, y la inscripci髇 en el registro insular de empresas, actividades y establecimientos tur韘ticos correspondiente, as� como la ampliaci髇 de plazas y la inscripci髇 de estas, est醤 condicionadas a aportar el mismo n鷐ero de plazas, obtenidas de otros alojamientos tur韘ticos o de otras viviendas objeto de comercializaci髇 tur韘tica, que se den de baja definitiva y que las hubieran adquirido en su momento de manera onerosa, lo cual se tiene que acreditar por cualquier medio admisible en derecho, o bien obtenidas de las bolsas de plazas gestionadas por los organismos gestores o las administraciones tur韘ticas, en la medida de la disponibilidad. Las plazas tur韘ticas quedan vinculadas al inmueble hasta la baja definitiva.

Es requisito imprescindible para la eficacia de las declaraciones responsables de inicio de actividades tur韘ticas y la posterior inscripci髇 que las plazas mencionadas en el p醨rafo anterior provengan de la misma isla.

En ning鷑 caso se pueden utilizar plazas adquiridas de las bolsas de plazas con destino a alojamientos tur韘ticos por viviendas objeto de estancias tur韘ticas, y viceversa.

2. Al margen de las consideraciones generales contenidas en el punto anterior, con respecto a la comercializaci髇 de estancias tur韘ticas en viviendas sometidas al r間imen de propiedad horizontal y a las de las tipolog韆s que se hayan determinado reglamentariamente, las plazas necesarias tienen que ser adquiridas a los organismos gestores de plazas o a la administraci髇 tur韘tica de cada isla, en la medida de la disponibilidad y de manera provisional por un plazo de cinco a駉s, o por el plazo que se haya fijado reglamentariamente, prorrogables en los t閞minos establecidos en esta ley. Esta misma previsi髇 ser� de aplicaci髇 a las viviendas comercializadas con la modalidad de alquiler de la vivienda principal.�

�7. El c髆puto de n鷐ero de plazas para nuevos establecimientos de alojamiento y para las ampliaciones de los existentes, as� como para nuevas comercializaciones o ampliaciones de estancias tur韘ticas en viviendas, se tiene que hacer de la siguiente manera:

• a) Para los apartamentos tur韘ticos, dos plazas por estudio proyectado y tres plazas por apartamento de un dormitorio, adem醩 de dos plazas m醩 por cada dormitorio que se proyecte.
• b) Para los hoteles y hoteles apartamento, dos plazas por habitaci髇. Se puede computar hasta el 10% del total de las habitaciones de que se disponga como individuales. Las unidades de alojamiento con sala de estar se tienen que computar como dos plazas por cada ba駉 de que dispongan.
  No computan a los efectos de este art韈ulo y a los efectos del c髆puto global de los alojamientos tur韘ticos las camas supletorias destinadas a menores de doce a駉s.
• c) Para las viviendas objeto de comercializaci髇 tur韘tica, hay que atenerse al c髆puto que determine la c閐ula de habitabilidad, en aplicaci髇 del Decreto 145/1997, de 21 de noviembre, por el que se regulan las condiciones de medici髇, higiene e instalaciones para el dise駉 y la habitabilidad de viviendas as� como la expedici髇 de c閐ulas de habitabilidad. Estas viviendas no pueden disponer de camas supletorias.

En las islas donde los consejos insulares admitan el t韙ulo de habitabilidad espec韋ico y an醠ogo mencionado en el art韈ulo 50 de esta ley, hay que atenerse al c髆puto que determine este.�

Mientras el PIAT o, si procede, el PTI de la isla de Menorca no determine el techo m醲imo de plazas, las viviendas objeto de comercializaci髇 de estancias tur韘ticas, los establecimientos de alojamiento de turismo rural, los de turismo de interior y los establecimientos de alojamiento ubicados en las zonas tur韘ticas de la isla que se determinan en las normas de ordenaci髇 territorial correspondientes, tienen que continuar excluidos de lo que dispone el art韈ulo 88 anterior, relativo a la baja definitiva como requisito para el inicio de una actividad tur韘tica, y de lo que dispone el art韈ulo 5.3 de esta ley en relaci髇 al techo m醲imo por isla.�

1. En cada uno de los cuatro 醡bitos insulares (Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera) se puede crear un organismo con participaci髇 de la administraci髇 tur韘tica competente, del sector empresarial de alojamientos tur韘ticos y de comercializaci髇 de estancias tur韘ticas, y de los agentes sociales m醩 representativos, que tiene que gestionar respecto de cada isla: las plazas tur韘ticas correspondientes a alojamientos tur韘ticos y las plazas correspondientes a estancias tur韘ticas llevadas a cabo en viviendas de uso residencial.

En la isla de Mallorca tiene que participar tambi閚 el Consejo Insular de Mallorca.

2. Las administraciones competentes en materia de ordenaci髇 tur韘tica de cada isla tienen que poner a disposici髇 del organismo gestor, con car醕ter gratuito y de manera peri骴ica:

• a) Las plazas correspondientes a establecimientos o viviendas residenciales objeto de comercializaci髇 tur韘tica dadas de baja definitiva por las personas titulares voluntariamente y no transmitidas a un tercero, de conformidad con la disposici髇 adicional decimocuarta de esta ley.
• b) Las plazas correspondientes a establecimientos tur韘ticos o viviendas residenciales objeto de comercializaci髇 tur韘tica dadas de baja definitiva de oficio por la administraci髇 competente.
• c) Las plazas correspondientes a establecimientos tur韘ticos o a viviendas objeto de comercializaci髇 tur韘tica dadas de baja definitiva y no utilizadas en la totalidad por las personas interesadas que presenten la declaraci髇 responsable de inicio de actividad tur韘tica correspondiente a un establecimiento de alojamiento tur韘tico o a una vivienda objeto de comercializaci髇 tur韘tica.
• d) Las plazas adquiridas a particulares, si las administraciones tur韘ticas o los organismos gestores deciden adquirirlas ejerciendo el derecho de tanteo o retracto, de conformidad con la disposici髇 adicional decimocuarta de esta ley.

No se tienen que entender comprendidas en los apartados anteriores, y por lo tanto no se tienen que integrar en las bolsas de plazas, las correspondientes a alojamientos tur韘ticos o viviendas comercializadas tur韘ticamente que, al amparo del Decreto 9/1998, de 23 de enero, de aprobaci髇 de medidas transitorias relativas al procedimiento de expedici髇 de autorizaci髇 previa y de apertura de construcciones, obras e instalaciones de empresas y actividades tur韘ticas, de la Ley 2/1999, de 24 de marzo, general tur韘tica de las Illes Balears, de la Ley 2/2005, de 22 de marzo, de comercializaci髇 de estancias tur韘ticas en viviendas, o de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, no hayan tenido que aportar plazas en el momento de la apertura.

3. La persona interesada en presentar la declaraci髇 responsable de inicio o de ampliaci髇 de un establecimiento de alojamiento tur韘tico o de una vivienda residencial objeto de comercializaci髇 tur韘tica puede obtener las plazas de alojamientos tur韘ticos o viviendas de uso residencial comercializadas tur韘ticamente de la isla que se den de baja definitiva y las hayan adquirido de manera onerosa, o de este organismo, en la medida en que no las haya agotado, lo cual se tiene que acreditar mediante un certificado expedido a este efecto. Si no se ha creado el organismo, las puede adquirir de la administraci髇 tur韘tica insular, para lo cual se tienen que aplicar en general las disposiciones contenidas en este art韈ulo.

4. En caso de que el organismo gestor exija una contraprestaci髇 econ髆ica por las plazas, el precio de estas tiene que ser determinado por el mismo organismo o por la administraci髇 tur韘tica en consideraci髇 a criterios objetivos de valoraci髇 y se le tiene que dar publicidad.

En todos los casos, el precio de las plazas correspondientes a las viviendas de uso residencial objeto de comercializaci髇 de estancias tur韘ticas puede ser diferente al de las plazas tur韘ticas correspondientes a alojamientos tur韘ticos. Asimismo, respecto de los primeros, se tiene que diferenciar tambi閚 entre las plazas objeto de transmisi髇 permanente y las plazas objeto de transmisi髇 provisional para las viviendas sujetas al r間imen de propiedad horizontal o para las de las tipolog韆s que se hayan determinado reglamentariamente. Tambi閚 se establecer� un precio diferenciado e inferior para las plazas comercializadas con la modalidad de alquiler de la vivienda principal.

Asimismo, para las plazas correspondientes a viviendas de uso residencial podr� establecerse un precio mayor y progresivo para las plazas correspondientes a la segunda y sucesiva vivienda comercializada por una misma empresa.

5. Reglamentariamente se tienen que establecer el procedimiento, las condiciones y los requisitos de desarrollo de lo que dispone este art韈ulo.�

�4. Con respecto a la comercializaci髇 de estancias tur韘ticas en viviendas, son responsables de las infracciones las personas propietarias del inmueble junto con las personas o entidades comercializadoras, salvo prueba en contrario.�

• 玤) La publicidad, la contrataci髇 o la comercializaci髇 de establecimientos, actividades o empresas que no hayan presentado la correspondiente declaraci髇 responsable de inicio de actividad tur韘tica o la comunicaci髇 previa, si estas son exigibles por la normativa tur韘tica y, asimismo, si las han presentado y no se cumplen los requerimientos normativos para su ejercicio, a menos que suponga falsedad, omisi髇 o alteraci髇 de los aspectos sustanciales en los t閞minos del art韈ulo 106 siguiente.�

• 玿) La realizaci髇 de actividades en dependencias de los establecimientos tur韘ticos o en viviendas residenciales objeto de comercializaci髇 tur韘tica que infrinjan la normativa tur韘tica.�

• 玜c) No adoptar las medidas adecuadas para que sus clientes no lleven a cabo comportamientos graves contrarios a las normas de r間imen interno en los establecimientos tur韘ticos o a las b醩icas de la convivencia o a lo que fijen los estatutos de la comunidad de propietarios en las viviendas sujetas al r間imen de propiedad horizontal, si estos comportamientos producen molestias o perjuicios graves al resto de clientes o al vecindario.�

• 玦) Llevar a cabo por parte de las personas f韘icas o jur韉icas que sean titulares o explotadoras de los canales de comercializaci髇 tur韘tica definidos en el art韈ulo 3 de esta ley la comercializaci髇, la publicidad o la facilitaci髇 mediante enlace o alojamiento de contenidos de reservas, relativas a estancias tur韘ticas en viviendas ubicadas en las Illes Balears que no hayan presentado la declaraci髇 responsable de inicio de actividad tur韘tica o sin hacer constar el n鷐ero de inscripci髇 tur韘tica.�

�2. Las infracciones calificadas como graves tienen que ser sancionadas con multa de 4.001 a 40.000 euros.

No obstante, la infracci髇 prevista en la letra g) del art韈ulo 105 anterior se tiene que sancionar con multa de entre 20.001 euros y 40.000 euros, si la infracci髇 se refiere a la no presentaci髇 de declaraci髇 responsable respecto a la comercializaci髇 de estancias tur韘ticas en viviendas de uso residencial.

Como sanci髇 accesoria se puede imponer la suspensi髇 temporal de la actividad de la empresa o del ejercicio profesional o la clausura temporal del establecimiento.�

�5. Las multas fijadas por este art韈ulo se reducir醤 hasta el 80% del importe correspondiente si se acredita durante la tramitaci髇 del expediente la cesi髇 de la vivienda para la finalidad de alquiler social a un organismo oficial, durante un m韓imo de tres a駉s, en el caso de sanciones relacionadas con la comercializaci髇 tur韘tica de la vivienda.�

獷n caso de que las personas titulares de los establecimientos tur韘ticos que se quieran dar de baja definitiva de manera voluntaria tengan intenci髇 de transmitir las plazas tur韘ticas a un tercero tienen que comunicar, como m韓imo veinte d韆s antes de la baja, esta intenci髇 a la administraci髇 tur韘tica, periodo durante el cual esta o el organismo gestor de plazas puede ejercer el derecho de tanteo.

Asimismo, en caso de no haberlo comunicado, la administraci髇 tiene el mismo periodo de veinte d韆s para ejercer el derecho de retracto sobre la venta, desde el momento de la obligada comunicaci髇 de la baja definitiva.�

�1. Los establecimientos obligados a presentar la autoevaluaci髇 bajo la vigencia del Decreto 20/2011, de 18 de marzo, de clasificaci髇 de la categor韆 de los establecimientos de alojamiento tur韘tico, que no la hayan superado, en el sentido de que la hubiesen presentado o que su resultado otorgase una categor韆 inferior a la ten韆n asignada, quedan sometido al plazo m醲imo de 5 de mayo de 2018 para adaptarse al cumplimiento de los requisitos y las condiciones de la autoevaluaci髇.�

• 玣) Inversi髇 en rehabilitaci髇 de viviendas destinadas a alquiler social con criterios de sostenibilidad energ閠ica.�