ANEXO I

NORMATIVA DIRECTORA PARA LA REDACCI覰 DE LOS AVANCES PREVISTOS EN EL ART虲ULO 4 DEL DECRETO 2/2012, DE 10 DE ENERO, POR EL QUE SE REGULA EL R蒅IMEN DE LAS EDIFICACIONES Y ASENTAMIENTOS EXISTENTES EN SUELO NO URBANIZABLE EN LA COMUNIDAD AUT覰OMA DE ANDALUC虯

INTRODUCCI覰

A. INCIDENCIA DE LAS EDIFICACIONES IRREGULARES UBICADAS EN EL SUELO NO URBANIZABLE EN EL SISTEMA DE ASENTAMIENTOS DE ANDALUC虯

El proceso de ocupaci髇 del medio rural mediante viviendas y edificaciones se ha incrementado progresivamente en las 鷏timas d閏adas y ha tenido y tiene formas de implantaci髇 muy distintas y usos tambi閚 diversos, incidiendo tanto en la ciudad como en el medio rural. En las ciudades, el modelo urbano se ha ido alejando de los patrones propios de la ciudad mediterr醤ea compacta, de media densidad, para pasar a ser una ciudad difusa, en la que los l韒ites campo-ciudad se han difuminado. En el medio rural, la profusi髇 de usos urbanos no vinculados al mismo ha transformado los paisajes, en la medida que el suelo r鷖tico ya no es solo el medio en que se desarrolla la actividad econ髆ica agraria, sino el soporte de otros usos, ligados sobre todo a la residencia y al ocio.

Las repercusiones territoriales, en muchos casos irreversibles y acumulativas, han sido muy diversas y con distinto grado de intensidad, provocando una transformaci髇, cuando no deterioro, del entorno ambiental y paisaj韘tico. Pero, sobre todo, lo que se percibe es el desorden territorial consecuencia l骻ica de la espontaneidad del proceso y de la falta de control sobre el mismo. Entre los principales impactos territoriales destacan: el mayor consumo de recursos naturales (suelo, agua y energ韆), los problemas de erosi髇 y contaminaci髇 como consecuencia de procesos de urbanizaci髇 que responden a necesidades individuales no planificadas, p閞dida de identidad del paisaje favoreciendo su fragmentaci髇 y homogenizaci髇, ocupaci髇 de zonas de inter閟 agr韈ola o natural etc.

Pero tambi閚 los costes econ髆icos y sociales son relevantes, por cuanto se ha generado un modelo no regulado de ocupaci髇 del territorio, que se fundamenta en la consecuci髇 de intereses privados a un bajo coste, y que tiene repercusiones negativas en toda la colectividad. El modelo no contribuye a la construcci髇 de la ciudad sino, al contrario, se beneficia de sus dotaciones y recursos, lo que implica un agravio comparativo respecto del resto de la ciudadan韆 que vive en la ciudad. Todo ello trae consigo que, como consecuencia en muchos casos de su transformaci髇 en primera residencia, se incrementen los recursos p鷅licos destinados a la prestaci髇 de los servicios b醩icos a estas edificaciones.

Se ha generado en consecuencia un modelo no regulado de ocupaci髇 del territorio que contrasta y diverge de los criterios regulados por el Plan de Ordenaci髇 del Territorio de Andaluc韆 (POTA), que apuesta por el mantenimiento de los valores propios de la ciudad andaluza a lo largo de la historia, de raigambre mediterr醤ea, en tanto ciudad compacta y de compleja diversidad, apoyada en un orden territorial equilibrado en la escala regional; un modelo que ofrece mejores niveles de calidad de vida y de sostenibilidad urbana.

El Plan regional, en su norma 45, aboga por un modelo de ciudad compacta, funcional y econ髆icamente diversificada, evitando procesos de expansi髇 indiscriminada y de consumo innecesario de recursos naturales y de suelo, propiciando un desarrollo urbano vinculado a los n鷆leos existentes, y adecuando el ritmo de crecimiento urban韘tico a la efectiva implantaci髇 de las dotaciones y equipamientos b醩icos.

Por su parte, la norma 55 de dicho Plan presta una especial atenci髇 a los procesos de parcelaciones urban韘ticas de car醕ter irregular, y establece la necesidad de disponer de normativa e instrumentos regionales de control y regulaci髇 que desarrollen recomendaciones preventivas a incorporar en los planes urban韘ticos dirigidas a la reconversi髇 urban韘tica de estas parcelaciones para su adecuaci髇 a la legalidad vigente y medidas para evitar la consolidaci髇 de los asentamientos ilegales.

B. LA REGULACI覰 DEL SUELO NO URBANIZABLE EN LA NORMATIVA URBAN蚐TICA

Desde la legislaci髇 urban韘tica el tratamiento dado al suelo no urbanizable ha ido evolucionando hacia una concepci髇 positiva en la ordenaci髇 de esta clase de suelo y la preservaci髇 de sus valores, lo que ha propiciado un r間imen restrictivo en cuanto a la posibilidad de implantar otros usos no vinculados al mismo.

La Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci髇 Urban韘tica de Andaluc韆 (LOUA), al establecer el r間imen aplicable al suelo no urbanizable en su art韈ulo 55, permite en esta clase de suelo solo los actos y edificaciones vinculadas a la utilizaci髇 y explotaci髇 agr韈ola, ganadera, forestal, cineg閠ica o an醠oga a la que est閚 efectivamente destinados y, con car醕ter excepcional, aquellas actuaciones de inter閟 p鷅lico que sea preciso implantar en suelo no urbanizable. Junto a ello, se establece un r間imen muy restrictivo de salvaguarda de los procesos de parcelaci髇 urban韘tica en suelo no urbanizable con el objetivo de evitar la formaci髇 de nuevos asentamientos, tanto desde la propia Ley como atribuyendo al Plan General su regulaci髇, formando parte de las determinaciones de la ordenaci髇 estructural.

En relaci髇 a la posible demanda de viviendas en suelo no urbanizable, la LOUA suprimi� la posibilidad de construcci髇 de viviendas desvinculadas de las explotaciones agrarias y dificult� los procesos de urbanizaci髇 en n鷆leos aislados, destinados principalmente a viviendas de segunda residencia, en aras a la preservaci髇 del m醩 eficiente modelo de ciudad compacta, lo que vino a reforzar el POTA y las modificaciones introducidas a este Plan por el Parlamento.

La LOUA no define de forma espec韋ica el concepto de asentamiento ni el de n鷆leo de poblaci髇, pero s� estableci� las condiciones que deben cumplir unos terrenos para integrarse como suelo urbano, bien por estar dotados de los servicios urban韘ticos m韓imos, bien por presentar un grado de consolidaci髇 adecuado conforme a la ordenaci髇 establecida por el planeamiento general e integrados en la malla urbana en condiciones de conectar a los servicios urban韘ticos b醩icos.

C. EL SISTEMA DE ASENTAMIENTOS EN LA PLANIFICACI覰 URBAN蚐TICA

La definici髇 del sistema de asentamientos constituye una de las determinaciones m醩 relevantes del planeamiento municipal ya que establece, de una parte, la forma de ocupaci髇 del territorio y, de otra, el modelo de crecimiento urban韘tico, lo que viene a condicionar de forma efectiva la eficiencia del modelo territorial y urban韘tico adoptado.

En algunos planes municipales, sin embargo, la definici髇 del sistema de asentamientos por el planeamiento se ha realizado con criterios exclusivamente normativos –de clasificaci髇 de suelo–, obviando otros criterios de ordenaci髇 urbana y territorial, necesarios para la categorizaci髇 de los asentamientos como n鷆leos de poblaci髇, de forma que se han clasificado como suelo urbano terrenos que, si bien cumplen las condiciones establecidas en la LOUA, no constituyen un asentamiento urban韘tico en la medida que su dimensi髇 no justifica la ubicaci髇 de las dotaciones y equipamientos necesarios para poder cumplir las funciones b醩icas de la ciudad en coherencia con el modelo de ciudad compacta y con las dotaciones adecuadas que se persigue tanto desde el POTA como desde la propia LOUA.

Por su parte, el tratamiento dado por el planeamiento a los asentamientos irregulares existentes en suelo no urbanizable ha sido desigual, ya que con car醕ter general se ha puesto un mayor 閚fasis en el an醠isis y en las propuestas para la ciudad existente y en su extensi髇, que en la regulaci髇 del suelo no urbanizable. Bien es verdad, que las limitaciones a los crecimientos establecidas en el POTA, justificadas como medida para poner l韒ites a los procesos indiscriminados de expansi髇 urban韘tica, tampoco han contribuido a que los planeamientos municipales atendieran la inclusi髇 en el proceso urban韘tico de estos asentamientos, dado que 閟tos limitaban la capacidad de crecimiento de los n鷆leos urbanos.

La definici髇 y regulaci髇 del sistema de asentamientos del municipio por el Plan General debe llevarse a cabo en el marco del modelo territorial y urban韘tico establecido, y debe responder a los principios generales establecido en el Plan de Ordenaci髇 del Territorio de Andaluc韆 y, en su caso, los Planes de Ordenaci髇 del Territorio de 醡bito subregional, de conseguir la m醲ima eficiencia territorial y un modelo de ciudad compacta, evit醤dose la creaci髇 de nuevos n鷆leos de poblaci髇 y potenciando los n鷆leos existentes que por sus caracter韘ticas sean capaces de albergar funciones urbanas.

En este sentido el Plan General al establecer el sistema de asentamientos del municipio, en aras a su ordenaci髇 urban韘tica, deber韆 distinguir los siguientes supuestos:

• a) Asentamientos urban韘ticos que deben integrarse en la ordenaci髇 establecida por el Plan General, constituidos por los n鷆leos principales, secundarios o aquellos otros de entidad suficiente como para albergar dotaciones y servicios, fijando sus condiciones de ordenaci髇 y, en su caso, de crecimiento urban韘tico.
• b) Asentamientos urban韘ticos que no pueden integrarse en la ordenaci髇 establecida por el Plan General, por resultar incompatibles, fijando el r間imen en el que deben de permanecer en suelo no urbanizable.
• c) Asentamientos que constituyen 羗bitos del H醔itat Rural Diseminado, para los que el planeamiento debe establecer su r間imen espec韋ico.

Todo ello sin perjuicio del tratamiento que el Plan General pudiera dar a determinadas agrupaciones de edificaciones que cumpliendo los requisitos establecidos en el art韈ulo 45 de la LOUA para su clasificaci髇 como suelo urbano, no llegan a constituir un asentamiento urban韘tico.

D. EL DECRETO 2/2012, DE 10 DE ENERO, POR EL QUE SE REGULA EL R蒅IMEN DE LAS EDIFICACIONES Y ASENTAMIENTOS EXISTENTES EN SUELO NO URBANIZABLE EN LA COMUNIDAD AUT覰OMA DE ANDALUC虯

El Decreto 2/2012, de 10 de enero, tiene como objetivo b醩ico el establecer el r間imen jur韉ico aplicable a las edificaciones aisladas existentes en el suelo no urbanizable, as� como el tratamiento y regulaci髇 por el Plan General de los asentamientos urban韘ticos y los 醡bitos del H醔itat Rural Diseminado.

Para este Decreto, el concepto de asentamiento urban韘tico se aproxima al de n鷆leo de poblaci髇, en cuanto lo constituyen aquellos 醡bitos territoriales consolidados por edificaciones, generadoras de actividades propiamente urbanas y con entidad suficiente como para precisar infraestructuras, dotaciones y servicios urban韘ticos. Es decir, el asentamiento urban韘tico se configura como una realidad f韘ica existente, a partir de un umbral m韓imo de densidad, compacidad y relaciones urbanas que posibiliten la implantaci髇 de unos m骴ulos m韓imos de dotaciones y servicios, evit醤dose as� la dispersi髇 de las actividades urbanas sobre el territorio y la formaci髇 de n鷆leos de poblaci髇 de escasa entidad. Para ello, el art韈ulo 2.2.b) establece los requisitos que deben reunir los asentamientos urban韘ticos para su identificaci髇, en cuanto notas caracter韘ticas que deben ser analizadas en su conjunto y personalizadas para la diversidad de situaciones territoriales existentes en Andaluc韆, resultando conveniente definir a nivel regional unos par醡etros orientativos que permitan su aplicaci髇 de forma homog閚ea.

Aunque muchos asentamientos urban韘ticos tienen su origen en una parcelaci髇 urban韘tica en suelo no urbanizable, el Decreto 2/2012, de 10 de enero, distingue ambos conceptos a los efectos de su tratamiento normativo. En este sentido, en los casos en los que la parcelaci髇 urban韘tica no haya alcanzado al grado de consolidaci髇 suficiente para considerarse como asentamiento urban韘tico, las edificaciones incluidas en la misma podr醤 acogerse al r間imen de las edificaciones aisladas, conforme a las normas que establece el Cap韙ulo II del Decreto. Y en los casos en los que la parcelaci髇 urban韘tica se haya consolidado como asentamiento urban韘tico, corresponder� al Plan General de Ordenaci髇 Urban韘tica decidir sobre su integraci髇 en la ordenaci髇 urban韘tica a los efectos de su regularizaci髇, conforme a las normas que se establecen en Cap韙ulo III de este Decreto.

En relaci髇 con los asentamientos que pudieran tener la consideraci髇 de H醔itat Rural Diseminado, el Decreto 2/2012, de 10 de enero, desarrolla la regulaci髇 establecida por el art韈ulo 46.1.g) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre (en su redacci髇 actual dada por la Ley 2/2012, de 30 de enero), ampliando el 醡bito de la vinculaci髇 de las edificaciones al medio rural, lo que posibilita una mejor adaptaci髇 a la diversidad de situaciones que se presentan a nivel regional. El H醔itat Rural Diseminado se configura as� como un asentamiento de car醕ter rural que ha evolucionado en el tiempo, ubicado en un 醨ea territorial delimitada y que, sin presentar una estructura urban韘tica definida, puede precisar de ciertas dotaciones y servicios. La regulaci髇 de estos 醡bitos por el planeamiento permitir� dar un tratamiento adecuado a aquellos asentamientos que por sus caracter韘ticas no pueden tener la consideraci髇 de edificaciones aisladas, ni tampoco re鷑en los requisitos establecidos para los asentamientos urban韘ticos, por lo que deben de seguir manteniendo su clasificaci髇 como suelo no urbanizable.

El Decreto 2/2012, de 10 de enero, regula de forma detallada los criterios, requisitos y dem醩 especificaciones para la incorporaci髇 a la ordenaci髇 del Plan General de Ordenaci髇 Urban韘tica, o su revisi髇, de los asentamientos urban韘ticos que resulten compatibles con el modelo territorial y urban韘tico aplicable al municipio y no se encuentre en alguna de las situaciones especificadas por el art韈ulo 13.3 de dicho Decreto, as� como la delimitaci髇 y regulaci髇 de los 醡bitos del H醔itat Rural Diseminado. Es en este momento, cuando se deben adoptar las decisiones necesarias para la delimitaci髇 precisa de los asentamientos, su caracterizaci髇 territorial, la clasificaci髇 urban韘tica de los terrenos, etc.

Por ello, el Avance de planeamiento establecido por el art韈ulo 4 del Decreto 2/2012, de 10 de enero, para la delimitaci髇 de los asentamientos, no tiene otro objetivo que el de posibilitar la aplicaci髇 directa del Decreto, en ausencia de Plan General, o si este no contuviera esta delimitaci髇 conforme a lo establecido en dicho Decreto. En este sentido, se trata de un instrumento de car醕ter cautelar hasta tanto por el planeamiento se establezca la delimitaci髇 definitiva, cuyo 鷑ico objeto es posibilitar la identificaci髇 de las edificaciones aisladas existentes de forma inmediata. En todo caso, el Avance no ser韆 necesario en el supuesto de que no existieran asentamientos urban韘ticos en el t閞mino municipal.

Esto hace que el Avance no se configure como un documento complejo y detallado, sino como una mera delimitaci髇 de los asentamientos existentes en suelo no urbanizable, sin que quepa adoptar por 閘 determinaciones urban韘ticas en orden a su incorporaci髇 al Plan General (clasificaci髇 de suelo, r間imen de usos, edificabilidades, etc.). Su alcance como instrumento urban韘tico est� limitado por la regulaci髇 que establece el art韈ulo 29 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, es decir, efectos administrativos internos, preparatorios de la redacci髇 del correspondiente instrumento de planeamiento, si bien al tener tambi閚 la naturaleza jur韉ica de ordenanza municipal, obliga tanto a la administraci髇 como a los particulares en lo que es exclusivamente su objeto: la identificaci髇 y delimitaci髇 de los asentamientos urban韘ticos para determinar las edificaciones aisladas.

La tramitaci髇 del Avance debe realizarse conforme a lo dispuesto en el art韈ulo 49 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del R間imen Local, debiendo incluir el informe de la Consejer韆 competente en materia de urbanismo a que hace referencia el art韈ulo 4.2 del Decreto 2/2012, de 10 de enero.

NORMATIVA

NORMA 1.� ALCANCE Y CONTENIDO DOCUMENTAL DEL AVANCE

1. El Avance, de acuerdo con lo establecido en el art韈ulo 4 del Decreto 2/2012, de 10 de enero, debe tener el siguiente alcance y contenido:

• a) Contendr� la identificaci髇 y delimitaci髇 de los asentamientos urban韘ticos y de los 醡bitos del H醔itat Rural Diseminado existentes en el suelo no urbanizable del correspondiente t閞mino municipal en aplicaci髇 de los criterios que justificadamente establezca con esta finalidad el Ayuntamiento. En este sentido, el Avance no podr� contener ninguna determinaci髇 de car醕ter urban韘tico, que compete establecer a los instrumentos de planeamiento.
• b) Las edificaciones que no est閚 incluidas en alguno de los asentamientos delimitados por el Avance tendr醤 la consideraci髇 de edificaciones aisladas a los efectos establecidos por el Decreto 2/2012, de 10 de enero.
• c) La identificaci髇 y delimitaci髇 de los asentamientos efectuada por el Avance, tendr� el car醕ter de ordenanza municipal y ser� de aplicaci髇 obligatoria para la Administraci髇 y los interesados en los procedimientos que se refieran a las edificaciones aisladas.
• d) Este Avance servir� adem醩 de orientaci髇 para la redacci髇 del Plan General, o su revisi髇, que tenga por objeto la integraci髇 en su ordenaci髇 de los asentamientos urban韘ticos y de los 醡bitos del H醔itat Rural Diseminado. A tal fin, la aprobaci髇 del Avance tendr� efectos administrativos internos, preparatorios de la redacci髇 del planeamiento general.

2. El Avance contendr� la siguiente documentaci髇:

• a) Memoria del Avance: Deber� incluir el siguiente contenido:
  • a. Determinaciones que afecten al suelo no urbanizable y a las categor韆s de protecci髇 establecidas por los Planes de Ordenaci髇 del Territorio y por el planeamiento urban韘tico vigente.
  • b. Justificaci髇 de los criterios adoptados para la identificaci髇 y delimitaci髇 de los asentamientos urban韘ticos y de los 醡bitos del H醔itat Rural Diseminado y del cumplimiento de dichos criterios generales en cada uno de los asentamientos delimitados.
• b) Plano de identificaci髇 y delimitaci髇 de los asentamientos, a escala m韓ima 1:10.000 en el que se incluir醤 los siguientes aspectos:
  • a. Contenido informativo:
    • - La delimitaci髇 de los terrenos clasificados por el planeamiento urban韘tico vigente como suelo urbano o urbanizable. Si s髄o existiese Proyecto de Delimitaci髇 del Suelo Urbano, se recoger� dicha delimitaci髇.
    • - Delimitaci髇 de las diferentes categor韆s establecidas para el suelo no urbanizable en el planeamiento urban韘tico vigente y en los Planes de Ordenaci髇 del Territorio que les afecten.
    • - Aquella otra informaci髇 que, conforme establece el art韈ulo 8 del Decreto 2/2012, de 10 de enero, forme parte del planeamiento urban韘tico, territorial y ambiental vigente, y se considere determinante en el proceso de reconocimiento de la situaci髇 de asimilado al r間imen de fuera de ordenaci髇.
    • - Las parcelaciones urban韘ticas que no constituyen un asentamiento urban韘tico para las que no haya prescrito la acci髇 de la Administraci髇 para el restablecimiento del orden urban韘tico infringido, y no se ha procedido a la reagrupaci髇 de las parcelas, conforme a lo dispuesto en el art韈ulo 183.3 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.

    En los casos en los que se encuentre aprobada la Adaptaci髇 Parcial del planeamiento general municipal a la Ley 7/2002, de Ordenaci髇 Urban韘tica de Andaluc韆, se tomar� como plano base para la delimitaci髇 de los asentamientos, el plano de la Adaptaci髇 en el que se especifique las clases de suelo y las categor韆s del suelo no urbanizable.

  • b. Contenido sustantivo:
    • - La delimitaci髇 de los asentamientos urban韘ticos existentes en el suelo no urbanizable del municipio que cumplen las condiciones establecidas en el art韈ulo 2.2.b) del Decreto 2/2012, de 10 de enero, identificados o no por el planeamiento vigente.
    • - La delimitaci髇 de los 醡bitos del H醔itat Rural Diseminado existentes en el municipio que cumplen las condiciones establecidas en el art韈ulo 2.2.c) del Decreto 2/2012, de 10 de enero, identificados o no por el planeamiento vigente.

NORMA 2.� TRAMITACI覰 PARA LA APROBACI覰 DEL AVANCE

1. Por tener la naturaleza jur韉ica de ordenanza municipal, el Avance deber� tramitarse conforme establece el art韈ulo 49 de la Ley 7/1985 de Bases del R間imen Local:

• a) Aprobaci髇 inicial por el Pleno municipal.
• b) Informaci髇 p鷅lica y audiencia a los interesados por el plazo m韓imo de treinta d韆s para la presentaci髇 de reclamaciones y sugerencias.
• c) Resoluci髇 de todas las reclamaciones y sugerencias presentadas dentro del plazo y aprobaci髇 definitiva por el Pleno municipal.
• d) El Avance deber� ser publicado en el Bolet韓 Oficial de la Provincia, conforme establece el art韈ulo 70.2 de la Ley 7/1985.

2. Cuando se trate de un Avance elaborado con ocasi髇 de la redacci髇 del Plan General de Ordenaci髇 Urban韘tica, o de su revisi髇, podr� tramitarse como ordenanza municipal a los efectos se馻lados en art韈ulo 4.2 de este Decreto. En este caso, s髄o formar� parte de la ordenanza municipal la delimitaci髇 de los asentamientos efectuada por el Avance, y no las dem醩 determinaciones urban韘ticas que pudiera contener.

3. El Decreto 2/2012, de 10 de enero, exige en su art韈ulo 4.2 que simult醤eamente a la aprobaci髇 inicial deber� solicitarse informe preceptivo y no vinculante a la Consejer韆 competente en materia de urbanismo que lo emitir� en un plazo inferior a dos meses. Respecto a este tr醡ite deber醤 aplicarse las siguientes reglas:

• a) El informe que debe emitir la Consejer韆 competente en materia de urbanismo deber� solicitarse por el Ayuntamiento tras la aprobaci髇 inicial del Avance y simult醤eamente a su exposici髇 p鷅lica, debi閚dose acompa馻r a la solicitud el certificado del secretario municipal acreditativo de la aprobaci髇 inicial de Avance y un ejemplar del mismo, en formato papel, debidamente diligenciado en todas sus p醙inas con la aprobaci髇 inicial y tambi閚, con el objeto de facilitar la emisi髇 del informe, en soporte digital (CD o DVD). La solicitud deber� dirigirse a la Delegaci髇 Territorial de la referida Consejer韆.
• b) Recibida la documentaci髇, la Delegaci髇 Territorial comprobar� que 閟ta est� completa y, en el caso de que presentara alguna deficiencia, lo comunicar� al Ayuntamiento en el plazo de 10 d韆s para su subsanaci髇, quedando interrumpido el plazo para informar.
• c) Transcurrido el plazo de dos meses desde la recepci髇 del expediente completo en la Delegaci髇 Territorial, sin que 閟ta haya emitido el informe definitivo se馻lado en el apartado anterior, el Ayuntamiento podr� proseguir la actuaciones para la resoluci髇 definitiva del Avance, tal como establece el art韈ulo 83.3 de la Ley 30/92 de 26 de noviembre, de R間imen Jur韉ico de las Administraciones P鷅licas y del Procedimiento Administrativo Com鷑.

4. Mientras el Avance como Ordenanza Municipal no entre en vigor, no se podr� otorgar resoluciones de reconocimiento a la situaci髇 de asimilado al r間imen de fuera de ordenaci髇, si bien la tramitaci髇 podr� iniciarse una vez el Avance se haya expuesto a informaci髇 p鷅lica.

5. En los casos en que no sea necesaria la tramitaci髇 del Avance, bien por estar estos delimitados en el Plan General, o bien por no existir asentamientos en suelo no urbanizable, el Pleno municipal acordar� expresamente la innecesariedad de dicho Avance, previo informe de los servicios t閏nicos municipales y de la Delegaci髇 Territorial de la Consejer韆 competente en materia de urbanismo, que deber� emitirlo en el plazo de un mes. Para la emisi髇 de 閟te 鷏timo informe, ser� suficiente la solicitud del Sr. Alcalde, indicando la intenci髇 de la Corporaci髇 de adoptar acuerdo de innecesariedad del Avance, acompa馻da del informe de los servicios t閏nicos municipales.

Este acuerdo ser� requisito necesario para la tramitaci髇 de procedimientos de reconocimiento de situaciones de asimilado al r間imen de fuera de ordenaci髇 de las edificaciones aisladas y deber� publicarse en el Bolet韓 Oficial de la Provincia, para general conocimiento.

NORMA 3.� CRITERIOS PARA LA IDENTIFICACI覰 Y DELIMITACI覰 DE LOS ASENTAMIENTOS URBAN蚐TICOS

La identificaci髇 y delimitaci髇 de los asentamientos urban韘ticos en suelo no urbanizable requerir� la valoraci髇 conjunta de los requisitos establecidos en el Art韈ulo 2.2.b) del Decreto 2/2012, de 10 de enero, a partir de los criterios y par醡etros que se establecen a continuaci髇:

1. Los asentamientos urban韘ticos deber醤 estar constituidos por 醡bitos territoriales definidos y consolidados por agrupaciones de edificaciones pr髕imas entre s�:

Su determinaci髇 debe tener en consideraci髇 el grado de proximidad de las edificaciones que se medir� mediante la densidad edificatoria (que es el resultado de dividir el n鷐ero de edificaciones existentes por la superficie de la envolvente de la agrupaci髇 de las edificaciones, que se delimitar� sin tener en consideraci髇 la divisi髇 parcelaria, expresada en hect醨eas). La densidad edificatoria deber� ser lo suficientemente elevada como para que resulte sostenible la implantaci髇 de servicios y dotaciones comunes. En este sentido no deber醤 considerarse asentamientos urban韘ticos las agrupaciones de edificaciones aisladas que por su escasa densidad edificatoria no re鷑an las condiciones adecuadas para desarrollar actividades urbanas y constituir un n鷆leo de poblaci髇, sin perjuicio de que para estas agrupaciones de edificaciones puedan aplicarse soluciones coordinadas para la prestaci髇 de ciertos servicios, conforme a lo establecido en el art韈ulo 10.3 del Decreto 2/012, de 10 de enero.

En el caso de asentamientos urban韘ticos de uso predominante residencial, su delimitaci髇 deber� efectuarse teniendo en consideraci髇 su grado de consolidaci髇 y la viabilidad de la implantaci髇 en ellos de servicios y dotaciones comunes sostenibles. Para densidades edificatorias inferiores a las 10 viviendas por hect醨ea, deber� justificarse que es viable la implantaci髇 de servicios por la existencia de infraestructuras generales pr髕imas a los mismos de f醕il conexi髇 y la implantaci髇 de dotaciones por su adecuada localizaci髇 territorial en relaci髇 con las necesidades de la poblaci髇. Para densidades edificatorias inferiores a 5 viviendas por hect醨ea se considerar� que no es viable la implantaci髇 de servicios y dotaciones comunes. En cualquier caso la densidad edificatoria propuesta, deber� cumplirse en cualquier 醡bito parcial del asentamiento que pueda identificarse por su distinto uso, tipolog韆 o grado de consolidaci髇.

Cuando se trate de agrupaciones de viviendas que por su proximidad y estructura sean integrables en la ordenaci髇 urban韘tica de n鷆leos urbanos existentes, el requisito de densidad edificatoria m韓ima podr� reducirse para su consideraci髇 como asentamiento urban韘tico.

Para el resto de los usos predominantes (industriales, terciarios o tur韘ticos), esta Normativa Directora no establece criterios de densidad, dada la diversidad de tipolog韆s y formas de implantaci髇, por lo que deber� ser objeto de an醠isis por cada Ayuntamiento a la vista de las caracter韘ticas de implantaci髇 de estos usos. No obstante, para la adopci髇 de los criterios de densidad edificatoria, se deber醤 tener en consideraci髇 la posibilidad de implantar en los asentamientos urban韘ticos los servicios y dotaciones comunes de forma sostenible, a semejanza de los asentamientos residenciales.

2. Los asentamientos urban韘ticos deber醤 poseer estructura urbana:

El Decreto 2/2012, de 10 de enero, no exige que los asentamientos urban韘ticos que se identifiquen y delimiten por el Avance posean ya implantada la estructura urbana, pero s� es necesario que presenten aptitudes adecuadas para implantarla cuando se proceda a la ejecuci髇 de la urbanizaci髇 conforme a las previsiones del planeamiento urban韘tico. La aptitud de un asentamiento para dotarse de una estructura urbana puede venir motivada por sus caracter韘ticas morfol骻icas, su capacidad de integraci髇 en la estructura urban韘tica existente y, en general, del cumplimiento de los dem醩 criterios y par醡etros que diferencian un asentamiento urban韘tico de una agrupaci髇 de edificaciones.

3. En los asentamientos urban韘ticos deber醤 generarse actividades urbanas y, en consecuencia, la demanda de servicios y dotaciones comunes:

La aptitud para generar actividades urbanas y la necesidad de servicios y dotaciones comunes para una determinada agrupaci髇 de edificaciones viene marcada por la dimensi髇 que alcanza esta agrupaci髇.

En el caso de que el uso predominante sea el residencial, se considera que una agrupaci髇 de edificaciones re鷑e las caracter韘ticas m韓imas que hacen necesaria la implantaci髇 de servicios y dotaciones comunes cuando tengan capacidad para una poblaci髇 m韓ima en torno a los 200 habitantes (entre 60 y 100 viviendas).

Cuando se trate de agrupaciones de viviendas que por su proximidad y estructura sean integrables en la ordenaci髇 urban韘tica de n鷆leos urbanos existentes, el requisito de capacidad poblacional m韓ima podr� reducirse para su consideraci髇 como asentamiento urban韘tico.

En el caso de agrupaciones de edificaciones cuyo uso predominante sea distinto del uso residencial, el Ayuntamiento, establecer� el tama駉 m韓imo de las mismas de forma que se garantice que poseen una dimensi髇 adecuada para generar demanda de dotaciones y servicios comunes, en consideraci髇 a su tipolog韆 y a la forma de implantaci髇 de estas edificaciones en funci髇 de su uso predominante.

NORMA 4.� CRITERIOS PARA LA IDENTIFICACI覰 Y DELIMITACI覰 DE LOS 罬BITOS DEL H罛ITAT RURAL DISEMINADO

La delimitaci髇 de los asentamientos que constituyen 醡bitos de h醔itat Rural Diseminado, se establecer� conforme a lo dispuesto en el Art韈ulo 46.1.g) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, y a los art韈ulos 2.2.c) y 21 del Decreto 2/2012, de 10 de enero, teniendo en cuenta los siguientes criterios:

1. Los 醡bitos delimitados deber醤 estar formados por edificaciones y viviendas unifamiliares en su origen vinculadas a la actividad agropecuaria y del medio rural:

La vinculaci髇 de las edificaciones pertenecientes a los 醡bitos del H醔itat Rural Diseminado al medio rural es la nota m醩 caracter韘tica y determinante a la hora de identificar y delimitar estos asentamientos, sin perjuicio de que esta relaci髇 con el medio rural pudo estar en su origen, aunque en la actualidad los usos originarios, fundamentalmente agropecuarios, hayan sufrido una transformaci髇 que, como consecuencia de la mejora de la accesibilidad a estos 醡bitos desde los n鷆leos de poblaci髇, hacen innecesaria la permanencia continua para su explotaci髇.

2. Los 醡bitos delimitados deber� poseer caracter韘ticas propias que deben de preservarse:

Esta nota implica que en cada h醔itat, en su estructura o en la morfolog韆 de sus edificaciones, deben reconocerse caracter韘ticas definidas, consecuencia de su vinculaci髇 en origen al medio rural, que justifiquen su preservaci髇.

3. Deber醤 ser 醡bitos desvinculados de los n鷆leos urbanos:

Los 醡bitos de H醔itat Rural Diseminado deben caracterizarse por poseer identidad propia y una marcada autonom韆 respecto a los n鷆leos de poblaci髇 existentes. En este sentido, se exige de ellos que no quepa integrarlos en la trama urbana de los n鷆leos urbanos, de tal forma que, mantenido sus caracter韘ticas propias y su autonom韆, puedan enmarcarse en el medio rural con la clasificaci髇 urban韘tica de suelo no urbanizable.

4. Los 醡bitos no deber醤 poseer una estructura de car醕ter urbano definida:

Aunque en el 醡bito del H醔itat Rural Diseminado pueden existir peque馻s agrupaciones de edificaciones con cierta estructura urbana elemental, esto no debe implicar su consideraci髇 como n鷆leos de poblaci髇 en el sentido netamente urban韘tico de exigencia de los servicios y dotaciones comunes que necesariamente demandan los n鷆leos de poblaci髇. Por ello, estas peque馻s agrupaciones de edificaciones, por pertenecer a 醡bitos del H醔itat Rural Diseminado deben permanecer con la clasificaci髇 de suelo no urbanizable.

5. Deber� existir una relaci髇 funcional entre las edificaciones existentes en el 醡bito que justifique la necesidad de ciertos servicios y dotaciones comunes:

La unidad funcional de las edificaciones lo constituye la propia existencia del h醔itat en cuanto a su vinculaci髇, al menos en su origen, al medio rural. De esta relaci髇 funcional se puede derivar la necesidad de ciertos servicios (suministro de agua, saneamiento, energ韆 el閏trica, etc.), mejoras en la accesibilidad o determinadas dotaciones comunes que, sin tener las caracter韘ticas propias del medio urbano, aseguren una adecuada calidad de vida a los habitantes del h醔itat.

Se entender� que existe una relaci髇 funcional entre las edificaciones cuando en el 醡bito delimitado existan al menos 15 viviendas.

ANEXO II

NORMATIVA DIRECTORA PARA EL ESTABLECIMIENTO DE LAS NORMAS M蚇IMAS DE HABITABILIDAD PREVISTAS EN EL ART虲ULO 5 DEL DECRETO 2/2012, DE 10 DE ENERO POR EL QUE SE REGULA EL R蒅IMEN DE LAS EDIFICACIONES Y ASENTAMIENTOS EXISTENTES EN SUELO NO URBANIZABLE EN LA COMUNIDAD AUT覰OMA DE ANDALUC虯

INTRODUCCI覰

El art韈ulo 5 del Decreto 2/2012, de 10 de enero, establece que en ausencia de Plan General, o en el caso de que no se definan en el mismo, los Ayuntamientos mediante Ordenanza municipal regular醤 las normas m韓imas de habitabilidad y salubridad de las edificaciones en suelo no urbanizable, seg鷑 el uso al que se destinan. As� mismo, el citado art韈ulo establece que la Consejer韆 competente en materia de urbanismo formular� y aprobar� en un plazo inferior a tres meses unas Normas Directoras para la Ordenaci髇 Urban韘tica con la finalidad descrita anteriormente.

La aplicaci髇 de estas normas m韓imas adquiere especial relevancia en los procedimientos de reconocimiento de la situaci髇 de asimilado al r間imen de fuera de ordenaci髇, regulados en el Cap韙ulo II del Decreto 2/2012, de 10 de enero, ya que a estas edificaciones construidas al margen de la legalidad urban韘tica se les reconoce, sin perjuicio del mantenimiento de su car醕ter ilegal, su aptitud para el uso al que se destinan, siempre que re鷑an las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad exigidas para dicho uso.

Tambi閚 estas normas resultan necesarias para la regularizaci髇 de las edificaciones terminadas sin licencia urban韘tica con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley del Suelo de 1975, para las que el Decreto 2/2012 prev� su asimilaci髇 a las edificaciones legales, siempre que re鷑an las condiciones que se especifican en el mismo.

Por ello y dada la necesidad de disponer de esta normativa en el plazo m醩 breve posible, las Normas Directoras centran su atenci髇 en la definici髇 de las condiciones m韓imas aplicables a las edificaciones en los procedimientos del reconocimiento de la situaci髇 de asimilado al r間imen de fuera de ordenaci髇 y de regularizaci髇 de las edificaciones terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley del Suelo de 1975 y servir醤 de orientaci髇 a los Ayuntamientos para la elaboraci髇 de las correspondientes Ordenanzas Municipales, o adoptadas como propias en dichos procedimientos.

Para las dem醩 edificaciones aisladas existentes en el suelo no urbanizable, se aplicar醤 las normas espec韋icas sobre habitabilidad y salubridad que est閚 vigentes en el momento de la concesi髇 de la licencia urban韘tica.

NORMATIVA

NORMA 1.� OBJETO, CONTENIDO Y ALCANCE

1. La presente Normativa Directora tiene por objeto principal establecer las condiciones m韓imas que en materia de habitabilidad y salubridad deben reunir las edificaciones existentes en suelo no urbanizable, aplicables en los procedimientos de reconocimiento de la situaci髇 de asimilado al r間imen de fuera de ordenaci髇 y de regularizaci髇 de las edificaciones terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley del Suelo de 1975.

2. Conforme a lo dispuesto en esta Normativa, se entender� que la edificaci髇 terminada resulta apta para el uso al que se destina cuando, sin necesidad de ninguna actuaci髇 material posterior, re鷑a las siguientes condiciones b醩icas:

• a) Su ubicaci髇 no resulta incompatible con otros usos autorizados y dispone de accesibilidad adecuada en condiciones de seguridad.
• b) Su implantaci髇 no genera impactos que supongan riesgos previsibles para las personas o bienes.
• c) Cuenta con las necesarias condiciones de seguridad estructural y de utilizaci髇, conforme al uso al que se destina.
• d) Re鷑e condiciones adecuadas de salubridad sin que se vea afectada la salud de las personas en su utilizaci髇, ni se alteren las condiciones medioambientales de su entorno.
• e) Los espacios habitables resultan aptos para el uso al que se destinan por reunir unos requisitos m韓imos de funcionalidad.

3. Tal como establece el art韈ulo 20.2.a) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci髇 Urban韘tica de Andaluc韆, la reglas establecidas en esta Normativa Directora tendr醤 car醕ter de recomendaciones indicativas y orientativas para la acci髇 municipal, todo ello sin menoscabo del preceptivo cumplimiento de las normas legales y reglamentarias que resulten de aplicaci髇.

4. La aplicaci髇 de esta Normativa Directora se realizar� sin perjuicio del cumplimiento de los siguientes requisitos:

• a) El cumplimiento de las exigencias b醩icas establecidas en la normativa de edificaci髇 vigente al momento de la fecha de la terminaci髇 de la edificaci髇, con independencia de que en la certificaci髇 t閏nica exigida en el procedimiento de reconocimiento se acredite que las posibles incompatibilidades quedan debidamente justificadas con las medidas que se adoptaron cuando se construy� la edificaci髇.
• b) La aplicaci髇 de aquellas otras normas exigibles en todo momento que guarden relaci髇 con las condiciones de seguridad, habitabilidad o salubridad dictadas por otros organismos, entidades o Administraciones P鷅licas.

5. El reconocimiento de que la edificaci髇 re鷑e las condiciones establecidas en materia de seguridad, habitabilidad y salubridad, determina la aptitud f韘ica de la edificaci髇 pero no presupone el cumplimiento de los requisitos y condiciones que fueran exigidos para autorizar las actividades que en la misma se lleven a cabo.

NORMA 2.� SOBRE LAS CONDICIONES DE UBICACI覰 Y ACCESIBILIDAD DE LAS EDIFICACIONES

1. La edificaci髇 deber� estar ubicada de forma que se respeten las distancias m韓imas exigidas respecto de otros usos que resulten incompatibles con la propia edificaci髇, conforme a lo establecido en la normativa sectorial de aplicaci髇.

2. La edificaci髇 deber� disponer de acceso en condiciones de seguridad, as� como reunir los requisitos de accesibilidad que sean requeridos por la normativa de aplicaci髇 en funci髇 del uso al que se destina.

NORMA 3.� SOBRE EL IMPACTO GENERADO POR LAS EDIFICACIONES

Las edificaciones, incluyendo los usos y actividades que en ella se desarrollen, no pueden ser generadoras en s� mismas de impactos que pongan en peligro las condiciones de seguridad, de salubridad, ambientales o paisaj韘ticas de su entorno, en especial:

• a) Afectar a las condiciones de estabilidad o erosi髇 de los terrenos colindantes, ni provocar peligro de incendio.
• b) Provocar la contaminaci髇 de la tierra, el agua o el aire.
• c) Originar da駉s f韘icos a terceros o de alcance general.
• d) Alterar gravemente la contemplaci髇 del paisaje y de los elementos singulares del patrimonio hist髍ico.

NORMA 4.� CONDICIONES DE SEGURIDAD

1. Las edificaciones deber醤 reunir las condiciones de resistencia y estabilidad estructural exigidas por la normativa de aplicaci髇 conforme al uso al que se destina, sin que se pueda encontrar afectada por lesiones que pongan en peligro a sus ocupantes o a terceras personas, o repercutan sobre los predios colindantes. En todo caso, deber� contar con medidas que garanticen la seguridad de las personas, bienes o enseres ante posibles riesgos por avenidas o escorrent韆s.

2. La edificaci髇 deber� cumplir con las exigencias b醩icas de protecci髇 contra incendios conforme al uso al que se destina, disponiendo de las medidas que eviten el riesgo de propagaci髇 interior y exterior del incendio y los medios de evacuaci髇 que sean precisos.

3. La utilizaci髇 de la edificaci髇 no debe comportar riesgos f韘icos para los usuarios, disponiendo de medidas que eviten el riesgo de ca韉a en huecos, terrazas y escaleras, as� como otros riesgos previsibles.

4. Las instalaciones que disponga la edificaci髇 deber醤 reunir las condiciones de uso y seguridad exigidas por la normativa de aplicaci髇, sin que su funcionamiento pueda implicar riesgo alguno para las personas y usuarios.

NORMA 5.� CONDICIONES M蚇IMAS DE SALUBRIDAD

1. La edificaci髇 deber� reunir las condiciones de estanqueidad y aislamiento necesarias para evitar la presencia de agua y humedades que puedan afectar a la salud de las personas, as� como disponer de medidas que favorezcan la ventilaci髇 y la eliminaci髇 de contaminantes procedentes de la evacuaci髇 de gases, de forma que se garantice la calidad del aire interior de la edificaci髇.

2. La edificaci髇 deber� contar con un sistema de abastecimiento de agua que posibilite las dotaciones m韓imas exigibles en funci髇 del uso al que se destina.

Cuando el sistema de abastecimiento sea de car醕ter autosuficiente, realizado mediante pozos, aljibes, balsas u otros medios autorizados, 閟tos deber醤 reunir las condiciones exigidas por la normativa de aplicaci髇, y estar ubicados de forma que no exista peligro para la contaminaci髇 de las aguas. En todo caso, deber� quedar garantizada la potabilidad de las aguas para el consumo humano.

3. La edificaci髇 deber� contar con una red de evacuaci髇 de aguas residuales que se encuentre en buen estado de funcionamiento y conecte todos los aparatos que lo requieran, as� como con un sistema de depuraci髇 que cuente con las garant韆s t閏nicas necesarias para evitar el peligro de contaminaci髇 del terreno y de las aguas subterr醤eas o superficiales. No podr� realizarse mediante pozos ciegos, debiendo los sistemas empleados estar debidamente homologados y ajustarse a lo establecido en la normativa de aplicaci髇.

NORMA 6.� CONDICIONES M蚇IMAS DE HABITABILIDAD Y FUNCIONALIDAD

Si la edificaci髇 se destina al uso residencial deber� cumplir las siguientes exigencias:

• a) Las viviendas deber醤 contar con una superficie 鷗il no inferior a 24 m², e incluir como m韓imo una estancia que realice las funciones de estar y descanso, un equipo de cocina y un cuarto de aseo independiente.
• b) Las piezas habitables no pueden estar situadas en planta s髏ano y deber醤 estar independizadas de otros locales anexos de uso no compatible.
• c) Ninguno de los espacios habitables puede servir de paso obligado a otros locales que no sean de uso exclusivo de los mismos.
• d) Todas las piezas habitables deben disponer de iluminaci髇 natural desde un espacio abierto exterior o patio de luces, excepto los cuartos de aseo y las dependencias auxiliares. Los huecos de iluminaci髇 deben tener una dimensi髇 m韓ima superior a 1/10 de la superficie 鷗il de la pieza, con huecos practicables para ventilaci髇 de al menos 1/3 de la dimensi髇 m韓ima. Los ba駉s y aseos que no dispongan de huecos de ventilaci髇 directa al exterior, deben disponer de un sistema de ventilaci髇 forzada, con renovaci髇 continua de aire, o disponer de un sistema de ventilaci髇 mec醤ica.
• e) Los patios deber醤 poseer las dimensiones adecuadas para permitir, de forma eficaz, la iluminaci髇 y ventilaci髇 de las dependencias que den a ellos.
• f) La funcionalidad de las estancias debe posibilitar la inscripci髇 de al menos un cuadrado de 2,40 x 2,40 m en la zona de estar y de 1,80 x 1,80 m en las zonas destinadas al de descanso.
• g) Las alturas libres entre pavimentos y techos acabados deber醤 ser como m韓imo de 2,40 m y de 2,20 m en vest韇ulos, pasillos y cuartos de aseo.
• h) Toda vivienda deber� contar al menos con las siguientes instalaciones en condiciones de uso y seguridad:
  • • Red interior para suministro de agua a los aparatos sanitarios y electrodom閟ticos.
  • • Red interior para suministro de energ韆 el閏trica a los puntos de consumo, conectada a la red de suministro o mediante soluciones alternativas de autoabastecimiento.
  • • Red interior de desag黣 de aparatos sanitarios y, en su caso, electrodom閟ticos, disponiendo todos ellos de dispositivos sif髇icos individuales o comunes.
• i) Las viviendas deber醤 disponer de un equipo dom閟tico indispensable, constituido por aparatos sanitarios para ba駉 o ducha, lavabo e inodoro, instalaci髇 de fregadero y espacios aptos para cocinar y lavar.