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Ley 1/2008, de 20 de febrero, de contratos de cultivo

Ficha:
  • 觬gano DEPARTAMENTO DE LA PRESIDENCIA
  • Publicado en DOGC n鷐. 5082 de y BOE n鷐. 84 de
  • Vigencia desde 03 de Abril de 2008. Revisi髇 vigente desde 31 de Diciembre de 2011
Versiones/revisiones:

Sumario

Derogado por
Ir a Norma L 3/2017 de 15 Feb. CA Catalu馻 (del libro sexto del C骴igo civil de Catalu馻, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificaci髇 de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto)
Norma afectada por
31/12/2011
Ir a Norma L 9/2011 de 29 Dic. CA Catalu馻 (promoci髇 de la actividad econ髆ica)
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Cap韙ulo VI Adquisici髇 preferente de suelo agrario -art韈ulos 43 y 44- derogado por el art韈ulo 6 de la Ley [CATALU袮] 9/2011, 29 diciembre, de promoci髇 de la actividad econ髆ica (獶.O.G.C. 30 diciembre). Ir a Norma Disposici髇 Adicional 2. derogada por el art韈ulo 6 de la Ley [CATALU袮] 9/2011, 29 diciembre, de promoci髇 de la actividad econ髆ica (獶.O.G.C. 30 diciembre). Ir a Norma
Ir a Norma derogadora Ley [CATALU袮] 1/2008, 20 febrero, derogada por la letra o) del n鷐ero 2 de la disposici髇 derogatoria de la Ley [CATALU袮] 3/2017, 15 febrero, del libro sexto del C骴igo civil de Catalu馻, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificaci髇 de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto (獶.O.G.C. 22 febrero), el 1 de enero de 2018.

EL PRESIDENTE DE LA GENERALIDAD DE CATALU袮

Sea notorio a todos los ciudadanos que el Parlamento de Catalu馻 ha aprobado y yo, en nombre del Rey y de acuerdo con lo que establece el art韈ulo 65 del Estatuto de autonom韆 de Catalu馻, promulgo la siguiente

LEY

Exposici髇 de motivos

Los contratos de cultivo constituyen un instrumento primordial de la pol韙ica agraria en Catalu馻. Para conseguir el objetivo de garantizar la preservaci髇 del suelo agr韈ola actual, el buen uso del mismo y la estabilidad y mejora de las explotaciones agrarias existentes, es preciso disponer de una regulaci髇 contractual moderna y equilibrada que fomente el uso eficiente de la tierra, la planificaci髇 de los riesgos de la actividad de cultivo y el pactismo entre los distintos agentes del campo. Con esta finalidad, se aprueba la presente ley, que cuenta con el precedente de la Ley de contratos de cultivo del a駉 1934, de la Generalidad republicana.

La presente ley se enmarca en el proceso de refundici髇 y codificaci髇 del derecho civil de Catalu馻, iniciado con la Ley 29/2002, de 30 de diciembre, primera ley del C骴igo civil de Catalu馻. En esta ocasi髇, se ha considerado que correspond韆 aprobar una ley especial, dado el car醕ter espec韋ico de la regulaci髇 y su doble contenido de derecho civil patrimonial y de pol韙ica agraria, todo ello sin perjuicio de ue en el futuro los contratos de cultivo puedan integrarse en el libro VI del C骴igo civil de Catalu馻, relativo a obligaciones y contratos, de acuerdo con su estructura de c骴igo abierto. Asimismo, la ley se aprueba en ejercicio de una doble competencia legislativa, la referente a conservaci髇, modificaci髇 y desarrollo del derecho civil propio y la relativa a agricultura y ganader韆. Igualmente, la presente ley supone el cumplimiento del mandato del Estatuto de autonom韆 de Catalu馻, cuyo art韈ulo 46.4 establece que los poderes p鷅licos deben velar por el fomento de las actividades agrarias y ganaderas. Por lo tanto, esta regulaci髇 de los contratos de cultivo es una forma de asegurar que el sector tenga unas herramientas que permitan su desarrollo y su cohesi髇 en el territorio. Por otra parte, la presente ley se enmarca en el desarrollo de las competencias exclusivas que el art韈ulo 116.1 del Estatuto otorga a la Generalidad en materia de agricultura y ganader韆 y el art韈ulo 129 en materia de derecho civil.

La presente ley se estructura en seis cap韙ulos, el segundo de los cuales est dividido a su vez en seis secciones, y contiene cinco disposiciones adicionales, una disposici髇 transitoria y dos disposiciones finales.

El cap韙ulo primero de la ley establece las disposiciones generales aplicables a todos los contratos de cultivo y explicita sus principios rectores. El art韈ulo 1 delimita la noci髇 de contrato de cultivo a efectos de la ley, comprendiendo todos los que tienen por finalidad la cesi髇 onerosa del aprovechamiento agr韈ola, ganadero o forestal de una finca r鷖tica. Esta delimitaci髇 positiva se complementa con la que negativamente efect鷄 el art韈ulo 4 de los contratos que quedan excluidos y los art韈ulos 2 y 3, que fijan el alcance material de los contratos de cultivo en el marco de la multifuncionalidad agraria. Claramente, la presente ley establece un 醡bito de aplicaci髇 lo m醩 amplio posible y no excluye de su regulaci髇 los contratos con finalidad de cultivo por raz髇 de las partes contractuales ni por las caracter韘ticas de la finca objeto del contrato, a diferencia de lo que ha sucedido en el derecho hasta ahora vigente. Con esto se consigue que todos los contratos de cultivo en Catalu馻 est閚 sometidos a la ley. Siguiendo una pol韙ica realista, se considera carente de sentido impedir la formalizaci髇 de contratos con finalidad agraria sobre fincas r鷖ticas por razones subjetivas o materiales y, por lo tanto, que no es razonable excluirlos de la regulaci髇 que se efect鷄, b醩icamente dispositiva. En estos t閞minos, el art韈ulo 5 establece que todas las personas con capacidad de contratar pueden firmar contratos de cultivo en Catalu馻.

Ahora bien, la finalidad de la presente ley al regular y comprender todos los supuestos posibles de contratos de cultivo no impide que se articulen reg韒enes jur韉icos diferenciados seg鷑 cuales sean las partes contractuales. Esta diversidad afecta solamente al acceso a la propiedad mediante los derechos de tanteo y retracto, que se establecen de forma imperativa en favor de quien la ley denomina cultivador directo y personal. En lo dem醩, el art韈ulo 8 dispone que los contratos de cultivo se rijan por las disposiciones imperativas de la presente ley, por los pactos convenidos por las partes, seg鷑 el principio de libertad civil, por el uso y costumbre de la comarca y por el derecho dispositivo aplicable. El art韈ulo 6 da la noci髇 de cultivador directo y personal, basada en la efectiva dedicaci髇 al cultivo de la tierra, con un sesgo favorable a las personas f韘icas pero sin excluir la posibilidad de que tambi閚 incluya a determinadas personas jur韉icas. Con esta t閏nica se evita caer en una regulaci髇 de tipo reglamentario, impropia de una norma de derecho privado y limitativa de la libertad civil. La ley responde aqu a la ejecuci髇 de una pol韙ica agraria propia y ajusta el derecho vigente a la realidad territorial, econ髆ica y sociol骻ica del campo en Catalu馻.

Entre las disposiciones generales, cabe destacar adem醩 que la ley recoge como est醤dar de diligencia en la ejecuci髇 de los contratos la obligaci髇 de cultivar seg鷑 uso y costumbre de buen pay閟, cl醬sula inmemorial en los contratos de cultivo en Catalu馻. Tambi閚 se dispone que los riesgos de la actividad de cultivo no repercutan en las obligaciones de las partes en la medida en que estos son asegurables. En materia de forma, se establece la obligatoriedad de formalizar los contratos por escrito y el derecho de cada parte a exigir de la otra la documentaci髇 en escritura p鷅lica del contrato.

El cap韙ulo segundo regula el contrato de arrendamiento r鷖tico, que constituye el cuerpo central de la ley, con un grueso de veinticinco art韈ulos, agrupados en seis secciones. La secci髇 primera contiene dos art韈ulos que establecen los derechos y las obligaciones de las partes, que son el arrendador o arrendadora y el arrendatario o arrendataria. Destaca la previsi髇 de que el arrendatario o arrendataria, de conformidad con el car醕ter calificado del arrendamiento como r鷖tico, tiene la obligaci髇 de cultivar la finca, pero con el derecho a determinar el tipo de cultivo que m醩 le convenga. En la secci髇 segunda, dedicada a la renta, la ley establece el principio de que esta debe consistir en dinero, aunque tambi閚 puede pactarse una cantidad de frutos, que en ning鷑 caso puede ser al韈uota o proporcional de los que se obtengan. Sin embargo, las partes pueden pactar que, en vez de una renta, la contraprestaci髇 del arrendatario o arrendataria por el uso de la tierra consista en la realizaci髇 de mejoras en la finca. Se tiene en cuenta tambi閚 la actualizaci髇 de la renta de acuerdo con lo que hayan previsto las partes y, si no, de acuerdo con el 韓dice de precios percibidos agrarios. Finalmente, se impone al arrendador o arrendadora la obligaci髇 de entregar al arrendatario o arrendataria un recibo de la renta pagada.

En cuanto a la duraci髇 de los contratos, la regla es la libertad de pacto, en ausencia del cual la duraci髇 del contrato es de siete a駉s. En materia de pr髍roga del contrato, este se considera prorrogado por per韔dos de cinco a駉s si una de las partes no avisa a la otra de su voluntad de darlo por extinguido al menos un a駉 antes del vencimiento. En cualquier caso, el plazo de duraci髇 se entiende establecido en beneficio del arrendatario o arrendataria que, por cada anualidad, puede comunicar al arrendador o arrendadora su voluntad de poner fin al contrato y abandonar el cultivo de la finca.

La secci髇 cuarta se ocupa del r間imen de gastos y mejoras o inversiones en la finca mientras dura el contrato de arrendamiento. La ley adopta una posici髇 que, respetando lo que deriva de obligaciones legales, administrativas o establecidas por sentencia judicial, adem醩 de la actividad de cultivo y de la obligaci髇 de mantener la finca en el estado en que se recibi, deja un margen a las partes para que organicen como crean mejor este 醡bito del contrato de arrendamiento.

En cuanto a la extinci髇 del contrato, la secci髇 quinta establece las causas, que incluyen las de resoluci髇 por incumplimiento, as como las disposiciones necesarias para subvenir tanto a la sucesi髇 del arrendador o arrendadora como la del arrendatario o arrendataria. Sobre las causas de incumplimiento, corresponde a los tribunales de justicia apreciar su car醕ter de sustanciales a efectos de la resoluci髇. En cualquier caso, se explicita legalmente el principio de respeto al ciclo productivo del a駉 agr韈ola en lo que concierne a la extinci髇 y la liquidaci髇 del contrato. En relaci髇 con el posible cambio de calificaci髇 urban韘tica de la finca, se ha considerado que no era preciso establecer ninguna disposici髇 espec韋ica. El arrendamiento r鷖tico de una finca calificada como suelo urbano o urbanizable es posible en el marco de la ley, en la medida en que las partes pueden pactar libremente la duraci髇 del contrato, de acuerdo con el art韈ulo 17. El cambio de calificaci髇 urban韘tica de la finca o la decisi髇 de modificar su destino por urbanizaci髇 o edificaci髇 no son decisiones que se adopten y se ejecuten sin previsi髇 y en un plazo de tiempo breve; se ha entendido que, desde un punto de vista econ髆ico, no tiene sentido excluir estos arrendamientos de la ley ni prever sus causas espec韋icas de extinci髇. Queda siempre abierta la posibilidad de poner fin a la relaci髇 de arrendamiento antes del fin del plazo legal o pactado por acuerdo de las partes con indemnizaci髇 para el arrendatario o arrendataria.

La secci髇 sexta regula la preferencia adquisitiva del arrendatario o arrendataria sobre la finca arrendada, que se ejerce mediante los derechos de tanteo y retracto. La ley parte del principio de que el arrendatario o arrendataria debe tener el derecho de acceder a la propiedad con preferencia en caso de que el propietario o propietaria decida disponer de la misma. Sin embargo, estos derechos no se establecen de forma absoluta, sino solamente en favor de los cultivadores que se califican de directos y personales, dando por sentado que los que no lo son deben poder negociar igualmente la concesi髇 de estos derechos en el momento de formalizar el contrato o bien pueden negociar la adquisici髇 directa de la finca en caso de venta a un tercero. La decisi髇 de esta pol韙ica jur韉ica parte de la constataci髇 de que la pr醕tica totalidad de los arrendatarios que ejercen de forma directa y personal el cultivo de la tierra son a su vez propietarios de suelo agr韈ola. Con esta medida se quiere fomentar el mantenimiento y el crecimiento de las explotaciones agrarias que ya existen.

Los cap韙ulos tercero y cuarto regulan los contratos de aparcer韆, que incluyen la masover韆, el arrendamiento con finalidades de conservaci髇 del patrimonio natural y el contrato de arrendamiento para pastos. Estos contratos se rigen de forma principal por lo que hayan pactado las partes y, subsidiariamente, por las disposiciones relativas al arrendamiento.

La ley crea la Junta de Arbitraje y Mediaci髇 para los Contratos de Cultivo en el cap韙ulo quinto. Con car醕ter de sumisi髇 voluntaria, esta Junta debe permitir la soluci髇 extrajudicial de los conflictos que puedan darse en la ejecuci髇 de los contratos de cultivo, con un ahorro claro de costes y de tiempo. El Departamento de Agricultura, Alimentaci髇 y Acci髇 Rural, del cual la Junta depende org醤icamente, debe establecer por reglamento su composici髇, organizaci髇 y funciones.

El cap韙ulo sexto y 鷏timo de la ley establece un derecho de adquisici髇 preferente de suelo agrario en favor de la Generalidad, que concreta el componente especial de pol韙ica agraria que tiene la ley. Tal como sucede en otros ordenamientos pr髕imos, la Generalidad se reserva el derecho de adquirir con preferencia la propiedad r鷖tica que se ponga en el mercado de la tierra, est o no est en cultivo o bien arrendada, de forma subsidiaria al derecho que corresponda a arrendatarios y propietarios de fincas colindantes. Considerando que el suelo agrario es un bien escaso, la Generalidad entiende que debe intervenir en las zonas del pa韘 en que sea preciso para llevar a cabo una pol韙ica de adquisici髇 de tierras con la finalidad de preservar el suelo y la actividad agraria. Las demarcaciones territoriales afectadas por esta preferencia adquisitiva y las condiciones para ejercerla, un requisito imprescindible sin el cual no produce efectos la limitaci髇 que legalmente se efect鷄 del derecho de propiedad, deben establecerse por reglamento.

La ley concluye con cinco disposiciones adicionales, una disposici髇 transitoria y dos disposiciones finales, la primera de derecho vigente, que dispone la sustituci髇 de los preceptos correspondientes de la Compilaci髇, y la segunda, de entrada en vigor. En lo que concierne a la aplicaci髇 temporal de la nueva ley, la disposici髇 transitoria establece que se aplique a los nuevos contratos pero tambi閚 a los ya existentes a partir de la primera pr髍roga o las sucesivas. De este modo se consigue que, en poco tiempo, se aplique a todos los contratos de cultivo en Catalu馻 el derecho civil catal醤, lo cual no se producir韆 si la ley solamente se aplicase a los nuevos contratos.

CAP蚑ULO I

Disposiciones generales

Art韈ulo 1 Contratos de cultivo

1. Son objeto de la presente ley los contratos de cultivo. Por contratos de cultivo se entienden los contratos de arrendamiento r鷖tico, aparcer韆 y, en general, todos los contratos, cualquiera que sea su denominaci髇, por los cuales se cede onerosamente el aprovechamiento agr韈ola, ganadero o forestal de una finca r鷖tica.

2. El contrato de cultivo puede incluir una explotaci髇 agraria, entendida como un conjunto de bienes y derechos que conforman una unidad econ髆ica.

Art韈ulo 2 Derechos de producci髇 agraria

Los derechos de producci髇 agraria y otros derechos vinculados a las fincas o las explotaciones integran el contenido del contrato de cultivo, salvo que las partes los excluyan expresamente.

Art韈ulo 3 Vivienda y aprovechamientos complementarios

1. El contrato de cultivo no se extiende a las edificaciones destinadas a vivienda que haya en la finca, pero s a las dem醩 construcciones, a la maquinaria y a las herramientas existentes, salvo pacto en contrario, en ambos casos, y salvo lo establecido en el art韈ulo 39.

2. El contrato de cultivo no comprende los dem醩 aprovechamientos de la finca no vinculados al cultivo, como por ejemplo la caza, que corresponden al propietario o propietaria, tambi閚 salvo pacto en contrario.

3. La realizaci髇 de actividades agrotur韘ticas en la finca por parte del cultivador o cultivadora precisa un pacto expreso entre las partes y, en el marco de la multifuncionalidad agraria, debe ser compatible con la actividad de cultivo.

Art韈ulo 4 Contratos excluidos

No son objeto de la presente ley los contratos relativos a fincas r鷖ticas en los siguientes casos:

  • a) Si el cultivo para el cual se cede la finca es de duraci髇 inferior al a駉 agr韈ola.
  • b) Si la finalidad es una prestaci髇 de servicios al propietario o propietaria, como por ejemplo la preparaci髇 de la tierra para la siembra o plantaci髇.
  • c) Si se cede solamente el derecho a abonar con deyecciones ganaderas.
  • d) Si se ceden solamente aprovechamientos relativos a la caza.
  • e) Si se cede una explotaci髇 ganadera de car醕ter intensivo, sin tierras de cultivo.
  • f) Si la cesi髇 del uso de la finca no tiene la finalidad de destinarla a una actividad agr韈ola, ganadera o forestal, salvo lo establecido en el art韈ulo 40.

Art韈ulo 5 Partes contractuales

1. Pueden firmar contratos de cultivo las personas con capacidad jur韉ica para contratar.

2. Los titulares de derechos limitados sobre la finca, como por ejemplo usufructuarios, fiduciarios, reservistas o compradores a carta de gracia, pueden firmar contratos de cultivo si bien, extinguido su derecho, el contrato subsiste hasta que finalice el plazo m韓imo establecido por la presente ley o bien el de la pr髍roga en curso.

3. El r間imen establecido por el apartado 2 se aplica a los contratos de cultivo firmados por los representantes legales de los menores o incapacitados, al extinguirse su representaci髇.

Art韈ulo 6 Cultivador directo y personal

1. Se entiende por cultivador directo y personal la persona f韘ica que, sola o con la colaboraci髇 de personas que conviven con ella o, si no hay convivencia, de descendientes o de ascendientes, lleva a cabo efectivamente la actividad agraria y asume los riesgos de la explotaci髇, si el 50% de su renta total se obtiene de actividades agrarias u otras complementarias, siempre que la parte de la renta procedente directamente de la actividad agraria efectuada en su explotaci髇 no sea inferior al 25% de su renta total y el tiempo de trabajo dedicado a actividades agrarias o complementarias sea superior a la mitad de su tiempo de trabajo total, sin perjuicio que pueda contratar personal auxiliar.

2. Tienen la condici髇 de cultivador directo y personal las sociedades agrarias de transformaci髇, las comunidades de bienes, las cooperativas o secciones de cooperativa de producci髇 agraria y las sociedades civiles, mercantiles y laborales, para el cultivo de que se trate, siempre que incluyan en su objeto social finalidades de car醕ter agrario y que la mayor韆 de derechos de voto corresponda a las personas f韘icas a que se refiere el apartado 1.

3. Las administraciones p鷅licas y sus empresas y entidades vinculadas arrendatarias de fincas r鷖ticas tienen la condici髇 de cultivador directo y personal a todos los efectos de la presente ley.

4. Con la finalidad de preservar, potenciar y fomentar los valores ambientales, la diversidad biol骻ica y el patrimonio cultural de las tierras agrarias, gozan de los efectos de los derechos espec韋icos que la presente ley reconoce al cultivador directo y personal las asociaciones y fundaciones sin af醤 de lucro arrendatarias de tierras agr韈olas definidas por sus estatutos como entidades exclusivamente dedicadas a la custodia del paisaje rural o agr韈ola, al cuidado de la biodiversidad en el territorio rural o al mantenimiento del patrimonio cultural de las tierras rurales.

Art韈ulo 7 Forma del contrato

1. Los contratos de cultivo deben formalizarse por escrito.

2. Las partes pueden exigirse en cualquier momento, con los gastos a cargo de la parte que formule la petici髇, que el contrato se formalice 韓tegramente en documento p鷅lico y que conste en el mismo una descripci髇 de la finca objeto del contrato y, si procede, un inventario de los elementos y de los derechos vinculados a la explotaci髇 que se cede y cualquier otra circunstancia que sea necesaria para desarrollar y ejecutar adecuadamente el contrato.

Art韈ulo 8 R間imen jur韉ico

1. Los contratos de cultivo se rigen por lo establecido imperativamente en la presente ley, por los pactos convenidos entre las partes contratantes y, en su defecto, por el uso y costumbre de la comarca. Supletoriamente es de aplicaci髇 el resto de disposiciones previstas en la presente ley.

2. Si el cultivador o cultivadora no lo es de forma directa y personal, no son de aplicaci髇 las disposiciones de la presente ley relativas a los derechos de adquisici髇 preferente.

3. Las disposiciones de la presente ley para el contrato de arrendamiento se aplican al resto de contratos de cultivo en la medida en que lo permita su naturaleza.

Art韈ulo 9 Uso y costumbre de buen pay閟

Es obligaci髇 derivada del contrato de cultivo la de cultivar seg鷑 uso y costumbre de buen pay閟, de acuerdo con las buenas pr醕ticas agrarias y las limitaciones espec韋icas a que est閚 sometidas determinadas zonas del territorio en funci髇 de la normativa en vigor, aunque no haya sido pactada expresamente.

Art韈ulo 10 A駉 agr韈ola

El a駉 agr韈ola empieza el d韆 1 de noviembre de un a駉 y termina el 31 de octubre del a駉 siguiente, salvo lo pactado por las partes de acuerdo con los usos concretos de cada comarca y los referidos a los distintos tipos de cultivo.

CAP蚑ULO II

Arrendamiento r鷖tico

SECCI覰 PRIMERA

Derechos y obligaciones de las partes

Art韈ulo 11 Derechos y obligaciones del arrendador o arrendadora

El arrendador o arrendadora debe entregar la finca al arrendatario o arrendataria y debe garantizarle el uso pac韋ico por todo el tiempo de duraci髇 del contrato. A cambio, tiene derecho a percibir un precio o renta.

Art韈ulo 12 Derechos y obligaciones del arrendatario o arrendataria

El arrendatario o arrendataria debe cultivar la finca con las plantaciones o siembras que m醩 le convengan para hacer suyos los frutos, y tiene la obligaci髇 de pagar una renta al arrendador o arrendadora y devolverle la finca en el estado en que la ha recibido.

SECCI覰 SEGUNDA

Renta

Art韈ulo 13 Renta

1. La renta de los contratos es la que libremente convienen las partes a satisfacer en dinero, salvo que convengan su pago en una cantidad determinada y no al韈uota de frutos.

2. Son nulos de pleno derecho los pactos por los cuales se obliga al arrendatario o arrendataria al pago total o parcial de cualquiera de los tributos que gravan la propiedad de la finca arrendada.

Art韈ulo 14 Pacto de mejorar la tierra

Las partes pueden pactar que la contraprestaci髇 del arrendatario o arrendataria consista, en todo o en parte, en la obligaci髇 de mejorar la finca arrendada, como por ejemplo efectuar la roturaci髇 de la tierra, artigarla, ponerla en cultivo y hacer explanaciones, construcciones u otras obras an醠ogas.

Art韈ulo 15 Actualizaci髇 y revisi髇

La renta de los contratos se actualiza cada a駉 agr韈ola de acuerdo con el 韓dice de precios percibidos agrarios que el Gobierno debe publicar anualmente en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya, o bien de acuerdo con el sistema que fijen las partes.

V閍se Acuerdo [CATALU袮] GOV/87/2017, 27 junio, por el que se hace p鷅lico el 韓dice de precios percibidos agrarios correspondiente a 2016 a efectos de la actualizaci髇 de las rentas de los contratos de cultivo (獶.O.G.C. 29 junio). -->
V閍se el Acuerdo [CATALU袮] GOV/74/2010, 27 abril, por el que se autoriza la publicaci髇 en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya del 韓dice de precios percibidos agrarios a efectos de la actualizaci髇 de las rentas de contratos de cultivo (獶.O.G.C. 3 mayo).-->

Art韈ulo 16 Pago

1. El pago de la renta convenida se efect鷄 de acuerdo con lo que establezca el contrato. Cuando este no lo establece, la renta debe pagarse por anualidades vencidas en el domicilio del arrendador o arrendadora y en el plazo de un mes o, en su caso, seg鷑 la costumbre de la comarca.

2. El arrendador o arrendadora debe entregar al arrendatario o arrendataria un recibo de la renta pagada.

SECCI覰 TERCERA

Duraci髇 de los contratos

Art韈ulo 17 Duraci髇 m韓ima

Los arrendamientos deben tener una duraci髇 m韓ima de siete a駉s. Las partes pueden establecer una duraci髇 superior.

Art韈ulo 18 Pr髍roga del contrato

El contrato de arrendamiento se entiende prorrogado de cinco a駉s en cinco a駉s, siempre que una de las partes no avise a la otra de su voluntad de darlo por extinguido al menos un a駉 antes del vencimiento.

Art韈ulo 19 Denuncia del contrato

El arrendatario o arrendataria puede renunciar a la duraci髇 del contrato o de la pr髍roga y abandonar el cultivo de la finca al final de cada a駉 agr韈ola si notifica esta voluntad al arrendador o arrendadora, al menos con seis meses de anticipaci髇.

SECCI覰 CUARTA

Gastos y mejoras

Art韈ulo 20 Gastos ordinarios

1. Los gastos ordinarios de conservaci髇 y reparaci髇 de la finca o la explotaci髇 agraria derivados de la actividad de cultivo van a cargo del arrendatario o arrendataria, sin derecho a reembolso.

2. Si, habiendo sido requerido al efecto, el arrendatario o arrendataria no asume los gastos ordinarios, puede hacerlo el arrendador o arrendadora, con derecho a reembolso.

Art韈ulo 21 Gastos extraordinarios

1. Los gastos extraordinarios de conservaci髇 y reparaci髇 de la finca o la explotaci髇 agraria derivados de la obligaci髇 de mantenerla en un estado que sirva a la actividad de cultivo van a cargo del arrendador o arrendadora, sin derecho a aumentar la renta.

2. Si, habiendo sido requerido al efecto, el arrendador o arrendadora no asume los gastos extraordinarios, puede hacerlo el arrendatario o arrendataria, con derecho a reembolso.

Art韈ulo 22 Mejoras obligatorias

1. El arrendador o arrendadora y, en su caso, el arrendatario o arrendataria deben llevar a cabo las obras o mejoras que les sean impuestas por ley, por resoluci髇 judicial o administrativa firme o por acuerdo de una comunidad de regantes u otras entidades similares en las que se integre la finca.

2. En caso de que las obras deban llevarse a cabo por el arrendador o arrendadora y signifiquen un incremento notable en el rendimiento de la finca, como por ejemplo su transformaci髇 de secano en regad韔, el arrendador o arrendadora tiene derecho a aumentar la renta en proporci髇 al incremento del rendimiento, con derecho de abandono por el arrendatario o arrendataria en caso de que no le conviniese.

3. Si, habiendo sido requerido al efecto, el arrendador o arrendadora no lleva a cabo las obras o mejoras, puede hacerlo el arrendatario o arrendataria, con derecho a reembolso.

4. En caso de que las obras deban llevarse a cabo por parte del arrendatario o arrendataria y signifiquen una mejora notable en la finca que subsista al final del contrato, aquel tiene derecho a ser compensado por el arrendador o arrendadora por el importe del coste material de la mejora.

Art韈ulo 23 Mejoras voluntarias

1. El arrendatario o arrendataria puede llevar a cabo obras ordinarias de mejora de la finca, como por ejemplo las de los accesos, el rellanamiento de tierras o la supresi髇 de separaciones entre piezas de tierra, sin necesidad de autorizaci髇 expresa del arrendador o arrendadora pero previa notificaci髇 de forma fehaciente.

2. El arrendador o arrendadora puede oponerse a la realizaci髇 de las obras en un plazo de quince d韆s a partir del momento en que ha recibido la notificaci髇. Si no se opone expresamente, las obras se entienden autorizadas.

3. En caso de que las obras signifiquen una mejora de la finca, el arrendador o arrendadora no tiene derecho a incrementar la renta, y, en caso de que subsistan en el momento del final del contrato, el arrendatario o arrendataria tiene derecho a ser compensado por el arrendador o arrendadora por el incremento del valor de la finca que las mejoras han generado.

Art韈ulo 24 Prescripci髇

Las pretensiones por gastos y por obras y mejoras prescriben al a駉 desde que se extingue el contrato y el arrendatario o arrendataria deja la finca.

SECCI覰 QUINTA

Extinci髇 del contrato

Art韈ulo 25 Extinci髇 del contrato

El contrato de arrendamiento se extingue por las siguientes causas:

  • a) La finalizaci髇 del plazo inicial o de las pr髍rogas.
  • b) La resoluci髇 del contrato, en los casos establecidos por la ley o convenidos por las partes.
  • c) La p閞dida o expropiaci髇 total de la finca arrendada.
  • d) La denuncia anticipada del contrato por el arrendatario o arrendataria, de acuerdo con lo establecido por el art韈ulo 19.
  • e) El acuerdo de las partes de extinguirlo anticipadamente.
  • f) Los dem醩 casos convenidos en el contrato o que resulten de la presente ley.

Art韈ulo 26 Resoluci髇 del contrato por incumplimiento

1. El incumplimiento por una de las partes de obligaciones contractuales o legales da derecho a la otra, que haya cumplido las que le corresponden, a resolver el contrato.

2. La parte que ha cumplido sus obligaciones tiene derecho a resolver el contrato y a la indemnizaci髇 de los da駉s y perjuicios sufridos, si bien puede optar solamente por reclamar estos 鷏timos y mantener el contrato.

3. Son casos de incumplimiento por parte del arrendatario o arrendataria:

  • a) Dejar de cultivar la finca por abandono o destinarla a un uso distinto de los establecidos por el art韈ulo 1, sin perjuicio de lo que pueda establecerse en la normativa sectorial espec韋ica.
  • b) Da馻r o agotar gravemente la finca o sus producciones.
  • c) Subarrendar la finca sin consentimiento del arrendador o arrendadora.
  • d) No efectuar el pago de la renta convenida en el contrato o no llevar a cabo las mejoras acordadas.
  • e) Realizar obras voluntarias de mejora con la oposici髇 del arrendador o arrendadora o sin haber efectuado la notificaci髇 establecida por el art韈ulo 23.1.
  • f) En general, el incumplimiento por el arrendatario o arrendataria de las obligaciones convenidas o que derivan de la ley, las buenas pr醕ticas agrarias y el uso y costumbre de la comarca.

Art韈ulo 27 P閞dida o expropiaci髇 parciales de la finca

Si la finca se pierde o es expropiada en parte, el arrendatario o arrendataria puede optar por la extinci髇 total del contrato de arrendamiento o bien por dejarlo subsistente en la parte que quede de la finca, con la reducci髇 proporcional de la renta.

Art韈ulo 28 Derecho a recoger los frutos

Finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario o arrendataria tiene derecho a todo lo que sea preciso para recoger y aprovechar los frutos pendientes y debe permitir al nuevo arrendatario o arrendataria el acceso a la finca a fin de preparar el pr髕imo cultivo.

Art韈ulo 29 Sucesi髇 del arrendador o arrendadora

1. Los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento subsisten durante el plazo legal, pactado o prorrogado, a pesar de que la propiedad de la finca se transmita por cualquier t韙ulo o se constituya en la misma un derecho real.

2. El desconocimiento por el adquirente de la existencia del arrendamiento de la finca no priva al arrendatario o arrendataria de sus derechos.

Art韈ulo 30 Sucesi髇 del arrendatario o arrendataria

1. El derecho del arrendatario o arrendataria se transmite por causa de muerte a t韙ulo universal o particular, con la consiguiente subrogaci髇 del adquirente en la posici髇 jur韉ica del arrendatario o arrendataria.

2. El adquirente del derecho a cultivar puede optar por continuar o por extinguir el contrato. Debe notificarlo al arrendador o arrendadora dentro de los seis meses siguientes a la muerte del causante y, en cualquier caso, debe hacerse cargo del cultivo hasta la finalizaci髇 del a駉 agr韈ola. Si no se efect鷄 el aviso dentro de este plazo, el arrendador o arrendadora puede dar por extinguido el contrato.

3. Si hay una pluralidad de adquirentes, a falta de designaci髇 efectuada por el causante, deben determinar quien contin鷄 el arrendamiento y notificarlo al arrendador o arrendadora dentro de los seis meses siguientes a la muerte del causante. A falta de acuerdo entre los adquirentes notificado al arrendador o arrendadora dentro de este plazo, el arrendador o arrendadora puede dar por extinguido el contrato y, en cualquier caso, aquellos deben hacerse cargo del cultivo hasta la finalizaci髇 del a駉 agr韈ola.

Art韈ulo 31 Disoluci髇 de una sociedad

Si la arrendataria es una sociedad, en el caso de que se disuelva, el derecho a continuar el arrendamiento corresponde al socio o socia al cual se haya adjudicado este derecho en la liquidaci髇. Esta circunstancia debe notificarse al arrendador o arrendadora. Si no se efect鷄 la notificaci髇, el arrendador o arrendadora puede dar por extinguido el arrendamiento pasados seis meses del acuerdo de disoluci髇.

Art韈ulo 32 Subarrendamiento

1. El arrendatario o arrendataria no puede subarrendar la finca, salvo autorizaci髇 en el contrato o consentimiento expreso del arrendador o arrendadora.

2. La cesi髇 de aprovechamientos marginales no se considera subarrendamiento, siempre que estos no representen m醩 de una d閏ima parte del rendimiento total que se obtiene de la finca.

3. Las administraciones p鷅licas pueden subarrendar libremente las fincas de las cuales son arrendatarias.

SECCI覰 SEXTA

Derechos de adquisici髇 preferente

Art韈ulo 33 Preferencia adquisitiva del arrendatario o arrendataria

1. En caso de compraventa, permuta, daci髇 en pago, donaci髇 entre vivos o aportaci髇 a sociedad de fincas r鷖ticas arrendadas, corresponde al arrendatario o arrendataria el derecho de adquisici髇 preferente del dominio, mediante el abono al propietario o propietaria de su precio o del valor dado en la aportaci髇, excepto en los siguientes casos:

  • a) Si la enajenaci髇 se efect鷄 a favor del propietario o propietaria de una parte indivisa de la finca.
  • b) Si la enajenaci髇 se efect鷄 a favor de c髇yuge, conviviente en uni髇 estable de pareja, ascendientes, descendientes o parientes consangu韓eos o por adopci髇 hasta el segundo grado.
  • c) Si la finca tiene la calificaci髇 urban韘tica de suelo urbano o urbanizable.

2. El derecho de adquisici髇 preferente no puede renunciarse anticipadamente.

3. El derecho del arrendatario o arrendataria es preferente al que legalmente pueda corresponder a los propietarios de las fincas colindantes.

4. A los propietarios de fincas colindantes les son de aplicaci髇 las excepciones establecidas por el apartado 1.

5. En caso de transmisi髇 de una finca que solamente est arrendada en parte o que lo est a distintos arrendatarios, el derecho de adquisici髇 preferente del arrendatario o arrendataria se limita a la parte de la finca que tiene en arrendamiento.

6. Si los arrendatarios o propietarios de fincas colindantes han ejercido la preferencia adquisitiva establecida por este art韈ulo, deben destinar la finca adquirida a actividades agr韈olas, ganaderas o forestales durante un per韔do m韓imo de cinco a駉s. En el supuesto de que no se cumpla esta obligaci髇 o de que la finca se enajene entre vivos mediante cualquiera de los negocios jur韉icos indicados por el apartado 1 antes de finalizar los cinco a駉s, la finca puede revertir a la situaci髇 anterior si los antiguos propietarios o sus sucesores lo reclaman en el plazo de un a駉 a contar desde la finalizaci髇 de los cinco a駉s mencionados. Si en el plazo de un a駉 los antiguos propietarios o sus sucesores no han ejercido el derecho de reversi髇, 閟te puede ser ejercido por la Generalidad en el plazo de un a駉, en los t閞minos del art韈ulo 43.

Art韈ulo 34 Derecho de tanteo

Cuando se trata de enajenaciones de fincas afectas al derecho establecido por el art韈ulo 33, el propietario o propietaria debe notificar su decisi髇 de enajenar, el precio, el adquirente y las dem醩 circunstancias de forma fehaciente al arrendatario o arrendataria, el cual, en el plazo de dos meses, puede hacer uso del derecho de tanteo adquiriendo la finca en las mismas condiciones mediante el pago o consignaci髇 del precio.

Art韈ulo 35 Derecho de retracto

1. Si el propietario o propietaria no efect鷄 la notificaci髇 a que se refiere el art韈ulo 34, o lleva a cabo la enajenaci髇 en favor de tercero antes del plazo de dos meses o, finalizado este plazo, enajena por precio o condiciones sustanciales distintas de las comunicadas al arrendatario o arrendataria, este puede ejercer el retracto dentro de los dos meses siguientes al momento en que haya tenido conocimiento de la enajenaci髇.

2. En todo acto de enajenaci髇 de una finca r鷖tica debe manifestarse si est o no arrendada y, en su caso, que se ha llevado a cabo la notificaci髇 al arrendatario o arrendataria de acuerdo con lo que establece el art韈ulo 34.

3. Para inscribir en el Registro de la Propiedad el t韙ulo de adquisici髇 de una finca r鷖tica arrendada es preciso justificar que se ha llevado a cabo la notificaci髇, de forma fehaciente, al arrendatario o arrendataria de acuerdo con lo que establece el art韈ulo 34. Esta notificaci髇 debe efectuarse y acreditarse en cualquier caso, aunque el arrendatario o arrendataria no tenga derecho de adquisici髇 preferente al no ser cultivador directo y personal.

CAP蚑ULO III

Aparcer韆 y masover韆

Art韈ulo 36 Aparcer韆

1. En el contrato de aparcer韆 el propietario o propietaria cede al aparcero o aparcera la explotaci髇 de una finca a cambio de una participaci髇 en los productos obtenidos, con contribuci髇 o sin contribuci髇 del propietario o propietaria en los gastos.

2. Las partes correspondientes al aparcero o aparcera y al propietario o propietaria pueden convenir libremente sin que deban corresponder al valor de su contribuci髇 en la explotaci髇 de la finca.

Art韈ulo 37 Desarrollo de la aparcer韆

1. El aparcero o aparcera debe informar adecuadamente al propietario o propietaria sobre el desarrollo del cultivo y, si procede, de las dem醩 actividades de la explotaci髇, independientemente del derecho del propietario o propietaria a efectuar las comprobaciones que considere convenientes.

2. El aparcero o aparcera debe avisar con anticipaci髇 al propietario o propietaria para que, si quiere, pueda presenciar la recolecci髇 de los productos obtenidos con el cultivo de la finca.

3. Salvo pacto en contrario, el aparcero o aparcera se ocupa de la comercializaci髇 de los productos de la explotaci髇, con la obligaci髇 de rendir cuentas al propietario o propietaria con la periodicidad convenida o, en defecto de pacto, seg鷑 el uso y costumbre de la comarca.

Art韈ulo 38 Extinci髇 de la aparcer韆

Son causas espec韋icas de resoluci髇 del contrato de aparcer韆:

  • a) La manifiesta deficiencia en el cultivo de la finca.
  • b) El incumplimiento de los deberes de informaci髇 y comunicaci髇 a cargo del aparcero o aparcera.
  • c) La deslealtad en perjuicio del propietario o propietaria en el c髆puto de la parte que le corresponde y en la entrega de los productos de la finca.

Art韈ulo 39 Masover韆

1. El cultivador o cultivadora tiene la condici髇 de masovero o masovera cuando habita en el mas que hay en la finca como obligaci髇 derivada del contrato.

2. El masovero o masovera no debe pagar ninguna contraprestaci髇 por el uso del mas, pero esta sigue la suerte del contrato.

3. El masovero o masovera est obligado a explotar y cultivar la finca o explotaci髇 agraria seg鷑 uso y costumbre de buen pay閟 y llevar a cabo las dem醩 actividades que le haya encomendado el propietario o propietaria, de acuerdo con la naturaleza del contrato.

4. La masover韆 se rige por lo que libremente hayan convenido las partes y, en defecto de pacto, por los usos y costumbres de la comarca.

CAP蚑ULO IV

Otros tipos de contratos de cultivo

Art韈ulo 40 Arrendamiento con finalidades de conservaci髇 del patrimonio natural

Los contratos relativos a fincas r鷖ticas con finalidades de conservaci髇 y custodia del patrimonio natural se someten a la presente ley como contratos de cultivo y, si las partes no convienen otra cosa, se les aplica el r間imen del arrendamiento de acuerdo con la legislaci髇 ambiental, urban韘tica o paisaj韘tica correspondiente.

Art韈ulo 41 Arrendamiento para pastos

El contrato de arrendamiento puede consistir solamente en la cesi髇 del aprovechamiento de una finca para pastos. En este caso, el arrendatario o arrendataria no est obligado a cultivar la tierra y el contrato tiene una duraci髇 m韓ima de cinco a駉s.

CAP蚑ULO V

Arbitraje y mediaci髇

Art韈ulo 42 Junta de Arbitraje y Mediaci髇 para los Contratos de Cultivo

1. Se crea la Junta de Arbitraje y Mediaci髇 para los Contratos de Cultivo, adscrita al Departamento de Agricultura, Alimentaci髇 y Acci髇 Rural, como 髍gano de naturaleza arbitral competente para resolver todas las cuestiones litigiosas relacionadas con la aplicaci髇 de la presente ley.

2. Cualquiera de las partes que hayan pactado expresamente en el contrato la cl醬sula de sumisi髇 arbitral o que la hayan acordado posteriormente puede acceder a la Junta de Arbitraje y Mediaci髇 para los Contratos de Cultivo. El laudo de la Junta Arbitral es de obligado cumplimiento para las partes y se rige por lo que dispone la legislaci髇 de arbitraje.

3. La composici髇, funcionamiento y organizaci髇 de la Junta de Arbitraje y Mediaci髇 para los Contratos de Cultivo deben regularse por reglamento. Deben formar parte de la misma, entre otras, las entidades representativas del sector y las organizaciones profesionales agrarias m醩 representativas.

4. La Junta de Arbitraje y Mediaci髇 para los Contratos de Cultivo puede tener secciones territoriales de acuerdo con lo que establezca el reglamento que la regule.

V閍se O [CATALU袮] AAM/327/2012, 17 octubre, por la que se regula el Reglamento de r間imen interior de la Junta de Arbitraje y Mediaci髇 de contratos de cultivo y de contratos de mediaci髇 (獶.O.G.C. 26 octubre). Ir a Norma

CAP蚑ULO VI

Adquisici髇 preferente de suelo agrario

Art韈ulo 43 Derecho de adquisici髇 preferente de la Generalidad

...

Art韈ulo 44 Condiciones de ejercicio

...

Ir a Norma modificadora Cap韙ulo VI Adquisici髇 preferente de suelo agrario -art韈ulos 43 y 44- derogado por el art韈ulo 6 de la Ley [CATALU袮] 9/2011, 29 diciembre, de promoci髇 de la actividad econ髆ica (獶.O.G.C. 30 diciembre).Vigencia: 31 diciembre 2011

DISPOSICIONES ADICIONALES

Primera Modelos de contratos de cultivo

El Departamento de Agricultura, Alimentaci髇 y Acci髇 Rural debe elaborar los modelos de contratos de cultivo en el plazo de un a駉 a contar desde la publicaci髇 de la presente ley en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.

Segunda Registro Administrativo de Contratos de Cultivo

...

Ir a Norma modificadora Disposici髇 Adicional 2. derogada por el art韈ulo 6 de la Ley [CATALU袮] 9/2011, 29 diciembre, de promoci髇 de la actividad econ髆ica (獶.O.G.C. 30 diciembre).Vigencia: 31 diciembre 2011

Tercera Medidas incentivadoras de los contratos de cultivo

El Gobierno puede establecer medidas tributarias que incentiven la formalizaci髇 de contratos de cultivo con cultivadores directos y personales para el uso eficiente del suelo agr韈ola.

Cuarta Seguro

1. El coste de los seguros que se contraten relativos al cultivo de la finca va 韓tegramente a cargo del cultivador o cultivadora, salvo pacto en contrario.

2. La falta de seguro de los riesgos de la actividad de cultivo por parte del cultivador o cultivadora no repercute en la ejecuci髇 del contrato.

3. Lo establecido en los apartados 1 y 2 se entiende sin perjuicio de la normativa vigente en materia de seguros.

Quinta Junta de Arbitraje y Mediaci髇

1. El Gobierno debe crear, en el plazo de seis meses a contar desde la entrada en vigor de la presente ley, la Junta de Arbitraje y Mediaci髇 para los Contratos de Cultivo, de acuerdo con lo establecido en el art韈ulo 42, garantizando los recursos humanos y materiales suficientes.

2. Se autoriza al Gobierno para unificar la Junta Arbitral y de Mediaci髇 para los Contratos de Cultivo y la Junta Arbitral de Contratos de Integraci髇, creada por la Ley 2/2005, de 4 de abril, de contratos de integraci髇, con las correspondientes adaptaciones en cuanto a la composici髇, organizaci髇 y funcionamiento.

3. Se ampl韆n las funciones de la Junta Arbitral de Contratos de Integraci髇, establecidas por el art韈ulo 14 de la Ley 2/2005, con las correspondientes al 醡bito de la mediaci髇 entre las partes.

DISPOSICI覰 TRANSITORIA Contratos vigentes

Las disposiciones de la presente ley son aplicables a los contratos de cultivo existentes antes de que entre en vigor, una vez se haya cumplido el plazo m韓imo de duraci髇 del contrato y a partir de la primera pr髍roga o las sucesivas.

DISPOSICIONES FINALES

Primera Derecho vigente

Quedan sustituidos por los preceptos de la presente ley los art韈ulos 337, 338 y 339 de la Compilaci髇 del derecho civil de Catalu馻.

Ir a Norma afectada

Segunda Entrada en vigor

La presente ley entrar en vigor al mes de su publicaci髇 en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.

Por tanto, ordeno que todos los ciudadanos a los que sea de aplicaci髇 esta Ley cooperen en su cumplimiento y que los tribunales y autoridades a los que corresponda la hagan cumplir.