Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal.

Base de Datos de Legislaci�n

Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal.

Ficha:

�rgano
Publicado en BOE n�m. 176 de 23 de Julio de 1960
Vigencia desde 12 de Agosto de 1960. Esta revisi�n vigente desde 07 de Octubre de 2015

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Sumario

Norma afectada por

Exposici�n de Motivos

Si en t�rminos generales toda ordenaci�n jur�dica no puede concebirse ni instaurarse a espaldas de las exigencias de la realidad social que va destinada, tanto m�s ha de ser as� cuando versa sobre una instituci�n que, como la propiedad horizontal, ha adquirido, sobre todo en los �ltimos a�os, tan pujante vitalidad, pese a no encontrar m�s apoyo normativo que el abiertamente insuficiente representado por el art�culo 396 del C�digo Civil. La presente Ley pretende, pues, seguir la realidad social de los hechos. Pero no en el simple sentido de convertir en norma cualquier dato obtenido de la pr�ctica, sino con un alcance m�s amplio y profundo. De un lado, a causa de la dimensi�n de futuro inherente a la ordenaci�n jur�dica, que impide entenderla como mera sanci�n de lo que hoy acontece y obliga a la previsi�n de lo que puede acontecer. Y de otro lado, porque si bien el punto de partida y el destino inmediato de las normas es regir las relaciones humanas, para lo cual importa mucho su adecuaci�n a las concretas e hist�ricas exigencias y contingencias de la vida, no hay que olvidar tampoco que su finalidad �ltima, singularmente cuando se concibe el Derecho positivo en funci�n del Derecho natural, es lograr un orden de convivencia presidido por la idea de la justicia, la cual, como virtud moral, se sobrepone tanto a la realidad de los hechos como a las determinaciones del legislador, que siempre han de hallarse limitadas y orientadas por ella.

Hay un hecho social b�sico que en los tiempos modernos ha influido sobre manera en la ordenaci�n de la propiedad urbana. Se manifiesta a trav�s de un factor constante, cual es la insuprimible necesidad de las edificaciones, tanto para la vida de la persona y la familia como para el desarrollo de fundamentales actividades, constituidas por el comercio, la industria y, en general, el ejercicio de las profesiones. Junto a ese factor, que es constante en el sentido de ser connatural a todo sistema de vida y de convivencia dentro de una elemental civilizaci�n, se ofrece hoy, provocado por muy diversas determinaciones, otro factor que se exterioriza en t�rminos muy acusados, y es el representado por las dificultades que entra�a la adquisici�n, la disponibilidad y el disfrute de los locales habitables. La acci�n del Estado ha considerado y atendido a esta situaci�n real en tres esferas, aunque diversas, muy directamente relacionadas: en la esfera de la construcci�n impuls�ndola a virtud de medidas indirectas e incluso, en ocasiones, afrontando de modo directo la empresa; en la esfera del arrendamiento, a trav�s de una legislaci�n frecuentemente renovada, que restringe el poder aut�nomo de la voluntad con el fin de asegurar una permanencia en el disfrute de las viviendas y los locales de negocio en condiciones econ�micas sometidas a un sistema de intervenci�n y revisi�n, y en la esfera de la propiedad, a virtud principalmente de la llamada propiedad horizontal, que proyecta esta titularidad sobre determinados espacios de la edificaci�n. La esencial raz�n de ser del r�gimen de la propiedad horizontal descansa en la finalidad de lograr el acceso a la propiedad urbana mediante una inversi�n de capital que, al poder quedar circunscrita al espacio y elementos indispensables para atender a las propias necesidades, es menos cuantiosa y, por lo mismo, m�s asequible a todos y la �nica posible para grandes sectores de personas. Siendo ello as�, el r�gimen de la propiedad horizontal no s�lo precisa ser reconocido, sino que adem�s requiere que se le aliente y encauce, dot�ndole de una ordenaci�n completa y eficaz. Y m�s a�n si se observa que, por otra parte, mientras las disposiciones legislativas vigentes en materia de arrendamientos urbanos no pasan de ser remedios ocasionales, que resuelven el conflicto de intereses de un modo imperfecto, puesto que el fortalecimiento de la instituci�n arrendaticia se consigue imponiendo a la propiedad una carga que dif�cilmente puede sobrellevar; en cambio, conjugando las medias dirigidas al incremento de la construcci�n con un bien organizado r�gimen de la propiedad horizontal, se afronta el problema de la vivienda y los conexos a �l en un plano m�s adecuado, que permite soluciones estables; y ello a la larga redundar� en ventaja del propio r�gimen arrendaticio, que podr�, sin la presi�n de unas exigencias acuciantes, liberalizarse y cumplir normalmente su funci�n econ�mico-social.

La Ley representa, m�s que una reforma de la legalidad vigente, la ordenaci�n �ex novo�, de manera completa, de la propiedad por pisos. Se lleva a cabo mediante una Ley de car�cter general, en el sentido de ser de aplicaci�n a todo el territorio nacional. El art�culo 396 del C�digo Civil, como ocurre en supuestos an�logos recoge las notas esenciales de este r�gimen de propiedad y, por lo dem�s, queda reducido a norma de remisi�n. El car�cter general de la Ley viene aconsejado, sobre todo, por la raz�n de pol�tica legislativa derivada de que la necesidad a que sirve se manifiesta por igual en todo el territorio; pero tambi�n se ha tenido en cuenta una raz�n de t�cnica legislativa, como es la de que las disposiciones en que se traduce, sin descender a lo reglamentario, son a veces de una circunstanciada concreci�n que excede de la t�nica propia de un C�digo Civil.

La propiedad horizontal hizo su irrupci�n en los ordenamientos jur�dicos como una modalidad de la comunidad de bienes. El progresivo desenvolvimiento de la instituci�n ha tendido principalmente a subrayar los perfiles que la independizan de la comunidad. La modificaci�n que introdujo la Ley de 26 de octubre de 1939 en el texto del art�culo 396 del C�digo Civil ya signific� un avance en ese sentido, toda vez que reconoci� la propiedad privativa o singular del piso o local, quedando la comunidad, como accesoria, circunscrita a lo que se ha venido llamando elementos comunes. La Ley que recoge el material preparado con ponderaci�n y cuidado por la Comisi�n de C�digos, dando un paso m�s, pretende llevar al m�ximo posible la individualizaci�n de la propiedad desde el punto de vista del objeto. A tal fin, a este objeto de la relaci�n, constituido por el piso o local, se incorpora el propio inmueble, sus pertenencias y servicios. Mientras sobre el piso �stricto sensu�, o espacio, delimitado y de aprovechamiento independiente, el uso y disfrute son privativos, sobre el �inmueble�, edificaci�n, pertenencias y servicios -abstracci�n hecha de los particulares espacios- tales usos y disfrute han de ser, naturalmente, compartidos; pero unos y otros derechos, aunque distintos en su alcance, se reputan inseparablemente unidos, unidad que tambi�n mantiene respecto de la facultad de disposici�n. Con base en la misma idea se regula el coeficiente o cuota, que no es ya la participaci�n en lo anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa, activa y tambi�n pasivamente, como m�dulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto �l se considera unido, en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide f�sica y jur�dicamente en pisos o locales se divide as� econ�micamente en fracciones o cuotas.

En este prop�sito individualizador no hay que ver una preocupaci�n dogm�tica y mucho menos la consagraci�n de una ideolog�a de signo individualista. Se trata de que no olvidando la ya aludida funci�n social que cumple esta instituci�n, entender que el designio de simplificar y facilitar el r�gimen de la propiedad horizontal se realiza as� de modo m�s satisfactorio. Con el alejamiento del sistema de la comunidad de bienes resulta, ya no s�lo congruente, sino tranquilizadora la expresa eliminaci�n de los derechos de tanteo y retracto, reconocidos, con ciertas peculiaridades, en la hasta ahora vigente redacci�n del mencionado art�culo 396. Ahora bien: tampoco en este caso ha sido esa sola consideraci�n t�cnica la que ha guiado la Ley. Decisivo influjo han ejercido tanto la notoria experiencia de que actualmente se ha hecho casi cl�usula de estilo la exclusi�n de tales derechos como el pensamiento de que no se persigue aqu� una concentraci�n de la propiedad de los pisos o locales, sino, por el contrario, su m�s amplia difusi�n.

Motivo de especial estudio ha sido lo concerniente a la constituci�n del r�gimen de la propiedad horizontal y a la determinaci�n del conjunto de deberes y derechos que lo integran. Hasta ahora, y ello tiene una justificaci�n hist�rica, esta materia ha estado entregada casi de modo total, en defecto de normas legales, a la autonom�a privada reflejada en los Estatutos. Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones rec�procas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeci�n a ciertos tipos generalizados por la pr�ctica, el promotor de la empresa de construcci�n, limit�ndose a prestar su adhesi�n las personas que ingresaban en el r�gimen de la propiedad horizontal. La Ley brinda una regulaci�n que, por un lado, es suficiente por s� -con las salvedades dejadas a la iniciativa privada- para constituir, en lo esencial, el sistema jur�dico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derechos necesario, claramente deducibles de los mismos t�rminos de la Ley. De ah� que la formulaci�n de Estatutos no resultar� indispensable, si bien podr�n �stos cumplir la funci�n de desarrollar la ordenaci�n legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones.

El sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece estructurado en raz�n de los intereses en juego.

Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las m�ximas posibilidades de utilizaci�n, con el l�mite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los dem�s cuanto por el inter�s general, que se encarna en la conservaci�n del edificio y en la subsistencia del r�gimen de propiedad horizontal, que requiere una base material y objetiva. Por lo mismo, �ntimamente unidos a los derechos de disfrute aparecen los deberes de igual naturaleza.

Se ha tratado de configurarlos con criterios inspirados en las relaciones de vecindad, procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para as� dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pac�fica.

Adem�s de regular los derechos y deberes correspondientes al disfrute, la Ley se ocupa de aquellos otros que se refieren a los desembolsos econ�micos a que han de atender conjuntamente los titulares, bien por derivarse de las instalaciones y servicios de car�cter general, o bien por, constituir cargas o tributos que afectan a la totalidad del edificio. El criterio b�sico tenido en cuenta para determinar la participaci�n de cada uno en el desembolso a realizar es la expresada cuota o coeficiente asignado al piso o local, cuid�ndose de significar que la no utilizaci�n del servicio generador del gasto no exime de la obligaci�n correspondiente.

Una de las m�s importantes novedades que contiene la Ley es la de vigorizar en todo lo posible la fuerza vinculante de los deberes impuestos a los titulares, as� por lo que concierne al disfrute del apartamento, cuanto por lo que se refiere al abono de gastos. Mediante la aplicaci�n de las normas generales vigentes en la materia, el incumplimiento de las obligaciones genera la acci�n dirigida a exigir judicialmente su cumplimiento, bien de modo espec�fico, esto es, imponiendo a trav�s de la coacci�n lo que voluntariamente no se ha observado, o bien en virtud de la pertinente indemnizaci�n. Pero esta normal sanci�n del incumplimiento puede no resultar suficientemente eficaz en casos como los aqu� considerados, y ello por diversas razones: una es la de que la inobservancia del deber trae repercusiones sumamente perturbadoras para grupos extensos de personas, al paso que dificulta el funcionamiento del r�gimen de propiedad horizontal; otra raz�n es la de que, en lo relativo a los deberes de disfrute, la imposici�n judicial del cumplimiento espec�fico es pr�cticamente imposible por el car�cter negativo de la obligaci�n, y la indemnizaci�n no cubre la finalidad que se persigue de armonizar la convivencia. Por eso se prev� la posibilidad de la privaci�n judicial del disfrute del piso o local cuando concurran circunstancias taxativamente se�aladas, y por otra parte se asegura la contribuci�n a los gastos comunes con una afectaci�n real del piso o local al pago de este cr�dito considerado preferente.

La concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de derechos que, sin perjuicio de su sustancial individualizaci�n, recaen sobre fracciones de un mismo edificio y dan lugar a relaciones de interdependencia que afectan a los respectivos titulares, ha hecho indispensable en la pr�ctica la creaci�n de �rganos de gesti�n y administraci�n. La Ley, que en todo momento se ha querido mostrar abierta a las ense�anzas de la experiencia, la ha tenido muy especialmente en cuenta en esta materia. Y fruto de ella, as� como de la detenida ponderaci�n de los diversos problemas, ha sido confiar normalmente el adecuado funcionamiento del r�gimen de propiedad horizontal a tres �rganos: la Junta, el Presidente de la misma y el Administrador. La Junta, compuesta de todos los titulares, tiene los cometidos propios de un �rgano rector colectivo, ha de reunirse preceptivamente una vez al a�o, y para la adopci�n de acuerdos v�lidos se requiere, por regla general, el voto favorable tanto de la mayor�a num�rica o personal cuanto de la econ�mica, salvo cuando la trascendencia de la materia requiera la unanimidad, o bien cuando, por el contrario por la relativa importancia de aqu�lla, y para que la simple pasividad de los propietarios no entorpezca el funcionamiento de la instituci�n, sea suficiente la simple mayor�a de los asistentes. El cargo de Presidente, que ha de ser elegido del seno de la Junta, lleva impl�cita la representaci�n de todos los titulares en juicio y fuera de �l, con lo que se resuelve el delicado problema de legitimaci�n que se ha venido produciendo. Y, finalmente, el Administrador, que ha de ser designado por la Junta y es amovible, sea o no miembro de ella, ha de actuar siempre en dependencia de la misma, sin perjuicio de cumplir en todo caso las obligaciones que directamente se le imponen.

Por otra parte se ha dado a esto una cierta flexibilidad para que el n�mero de estas personas encargadas de la representaci�n y gesti�n sea mayor o menor seg�n la importancia y necesidad de la colectividad.

Por �ltimo, debe se�alarse que la econom�a del sistema establecido tiene interesantes repercusiones en cuanto afecta al Registro de la Propiedad y exige una breve reforma en la legislaci�n hipotecaria. Se ha partido, en un af�n de claridad, de la conveniencia de agregar dos p�rrafos al art�culo 8.� de la vigente Ley Hipotecaria, el 4.� y el 5.�, que sancionan, en principio, la posibilidad de la inscripci�n del edificio en su conjunto, sometido al r�gimen de propiedad horizontal, y al mismo tiempo la del piso o local como finca independiente, con folio registral propio.

El n�mero 4.� del mencionado art�culo 8.� prev� la hip�tesis normal de constituci�n del r�gimen de propiedad horizontal, es decir, la construcci�n de un edificio por un titular que lo destine precisamente a la enajenaci�n de pisos, y el caso, menos frecuente, de que varios propietarios de un edificio traten de salir de la indivisi�n de mutuo acuerdo, o construyan un edificio con �nimo de distribuirlo, �ab initio�, entre ellos mismos, transform�ndose en propietarios singulares de apartamento o fracciones independientes. A t�tulo excepcional, con el mismo prop�sito de simplificar los asientos, se permite inscribir a la vez la adjudicaci�n concreta de los repetidos apartamentos a favor de sus respectivos titulares, siempre que as� lo soliciten todos ellos.

Y el n�mero 5.� del mismo art�culo 8 permite crear el folio aut�nomo e independiente de cada piso o local, siempre que consten previamente inscritos el inmueble y la constituci�n del r�gimen de propiedad horizontal.

En su virtud, y de conformidad con la propuesta elaborada por las Cortes Espa�olas, dispongo:

CAP�TULO PRIMERO

DISPOSICIONES GENERALES

Art�culo 1

La presente Ley tiene por objeto la regulaci�n de la forma especial de propiedad establecida en el art�culo 396 del C�digo Civil, que se denomina propiedad horizontal.

A efectos de esta Ley tendr�n tambi�n la consideraci�n de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento com�n de aqu�l o a la v�a p�blica.

Art�culo 1 redactado por Ley 8/1999, 6 abril (�B.O.E.� 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal.

Art�culo 2

Esta Ley ser� de aplicaci�n:

a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el art�culo 5.
b) A las comunidades que re�nan los requisitos establecidos en el art�culo 396 del C�digo Civil y no hubiesen otorgado el t�tulo constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regir�n, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al r�gimen jur�dico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, as� como en cuanto a los derechos y obligaciones rec�procas de los comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los t�rminos establecidos en esta Ley.
d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el t�tulo constitutivo, varios propietarios disponen, en r�gimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o econ�mica. Letra d) del art�culo 2 introducida por el n�mero uno de la disposici�n final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013
e) A las entidades urban�sticas de conservaci�n en los casos en que as� lo dispongan sus estatutos. Letra e) del art�culo 2 introducida por el n�mero uno de la disposici�n final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013

Art�culo 2 redactado por Ley 8/1999, 6 abril (�B.O.E.� 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal.

CAP�TULO II

DEL R�GIMEN DE LA PROPIEDAD POR PISOS O LOCALES

Art�culo 3

En el r�gimen de propiedad establecido en el art�culo 396 del C�digo Civil corresponde a cada piso o local:

a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitect�nicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que est�n comprendidos dentro de sus l�mites y sirvan exclusivamente al propietario, as� como el de los anejos que expresamente hayan sido se�alados en el t�tulo, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los dem�s due�os de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

A cada piso o local se atribuir� una cuota de participaci�n con relaci�n al total del valor del inmueble y referida a cent�simas del mismo. Dicha cuota servir� de m�dulo para determinar la participaci�n en las cargas y beneficios por raz�n de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterar�n la cuota atribuida, que s�lo podr� variarse de acuerdo con lo establecido en los art�culos 10 y 17 de esta Ley.

Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisi�n del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este r�gimen de propiedad.

Art�culo 3 redactado por el n�mero dos de la disposici�n final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013

Art�culo 4

La acci�n de divisi�n no proceder� para hacer cesar la situaci�n que regula esta Ley. S�lo podr� ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisi�n no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad com�n de todos los propietarios.

Art�culo 5

El t�tulo constitutivo de la propiedad por pisos o locales describir�, adem�s del inmueble en su conjunto, cada uno de aqu�llos al que se asignar� n�mero correlativo. La descripci�n del inmueble habr� de expresar las circunstancias exigidas en la legislaci�n hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresar� su extensi�n, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o s�tano.

En el mismo t�tulo se fijar� la cuota de participaci�n que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario �nico del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resoluci�n judicial. Para su fijaci�n se tomar� como base la superficie �til de cada piso o local en relaci�n con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situaci�n y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El t�tulo podr� contener, adem�s, reglas de constituci�n y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administraci�n y gobierno, seguros, conservaci�n y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicar� a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificaci�n del t�tulo, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observar�n los mismos requisitos que para la constituci�n.

Art�culo 6

Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilizaci�n de los servicios y cosas comunes, y dentro de los l�mites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podr� fijar normas de r�gimen interior que obligar�n tambi�n a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administraci�n.

Art�culo 7

1. El propietario de cada piso o local podr� modificar los elementos arquitect�nicos, instalaciones o servicios de aqu�l cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuraci�n o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podr� realizar alteraci�n alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deber� comunicarlo sin dilaci�n al administrador.

2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les est� permitido desarrollar en �l o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten da�osas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o il�citas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerir� a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesaci�n de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorizaci�n de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podr� entablar contra �l acci�n de cesaci�n que, en lo no previsto expresamente por este art�culo, se sustanciar� a trav�s del juicio ordinario. P�rrafo 3.� del n�mero 2 del art�culo 7 redactado por el n�mero 1 de la Disposici�n Final 1.� de la Ley 1/2000, 7 enero, de Enjuiciamiento Civil (�B.O.E.� 8 enero).Vigencia: 8 enero 2001

Presentada la demanda, acompa�ada de la acreditaci�n del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificaci�n del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podr� acordar con car�cter cautelar la cesaci�n inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podr� adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesaci�n. La demanda habr� de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podr� disponer, adem�s de la cesaci�n definitiva de la actividad prohibida y la indemnizaci�n de da�os y perjuicios que proceda, la privaci�n del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres a�os, en funci�n de la gravedad de la infracci�n y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podr� declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, as� como su inmediato lanzamiento.

Art�culo 7 redactado por Ley 8/1999, 6 abril (�B.O.E.� 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal.

Art�culo 8

...

Art�culo 8 derogado por el apartado 1.� de la disposici�n derogatoria �nica de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013

Art�culo 9

1. Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y dem�s elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, est�n o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen da�os o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservaci�n su propio piso o local e instalaciones privativas, en t�rminos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los da�os que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en �l las servidumbres imprescindibles requeridas para la realizaci�n de obras, actuaciones o la creaci�n de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los da�os y perjuicios ocasionados. Letra c) del n�mero 1 del art�culo 9 redactada por el n�mero tres de la disposici�n final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participaci�n fijada en el t�tulo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualizaci�n.
Los cr�ditos a favor de la comunidad derivados de la obligaci�n de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres a�os anteriores tienen la condici�n de preferentes a efectos del art�culo 1.923 del C�digo Civil y preceden, para su satisfacci�n, a los citados en los n�meros 3.�, 4.� y 5.� de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los cr�ditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

El adquirente de una vivienda o local en r�gimen de propiedad horizontal, incluso con t�tulo inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el l�mite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisici�n y a los tres a�os naturales anteriores. El piso o local estar� legalmente afecto al cumplimiento de esta obligaci�n.

En el instrumento p�blico mediante el que se transmita, por cualquier t�tulo, la vivienda o local el transmitente, deber� declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deber� aportar en este momento certificaci�n sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaraci�n, sin la cual no podr� autorizarse el otorgamiento del documento p�blico, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligaci�n por el adquirente. La certificaci�n ser� emitida en el plazo m�ximo de siete d�as naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responder�n, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisi�n.
Letra e) del n�mero 1 del art�culo 9 redactada por el n�mero tres de la disposici�n final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013
La�Sentencia TS (Sala 1.�) de 22 abril 2015,�Rec. 319/2013,�fija como doctrina que "cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligaci�n propia o por extensi�n de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamaci�n frente a �ste solo sera al objeto de soportar la ejecuci�n sobre el inmueble inscrito a su nombre".
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participaci�n, a la dotaci�n del fondo de reserva que existir� en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservaci�n y reparaci�n de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitaci�n.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estar� dotado con una cantidad que en ning�n caso podr� ser inferior al 5 por ciento de su �ltimo presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podr� suscribir un contrato de seguro que cubra los da�os causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
Letra f) del n�mero 1 del art�culo 9 redactada por el n�mero tres de la disposici�n final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los dem�s titulares y responder ante �stos de las infracciones cometidas y de los da�os causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepci�n, el domicilio en Espa�a a efectos de citaciones y notificaciones de toda �ndole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicaci�n se tendr� por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jur�dicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citaci�n o notificaci�n al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el p�rrafo anterior, se entender realizada mediante la colocaci�n de la comunicaci�n correspondiente en el tabl�n de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificaci�n, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificaci�n practicada de esta forma producir plenos efectos jur�dicos en el plazo de tres d�as naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepci�n, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligaci�n seguir� respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisi�n de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aqu�l a repetir sobre �ste.

Lo dispuesto en el p�rrafo anterior no ser� de aplicaci�n cuando cualquiera de los �rganos de gobierno establecidos en el art�culo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisi�n resulte notoria.

2. Para la aplicaci�n de las reglas del apartado anterior se reputar�n generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilizaci�n de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el art�culo 17.4.

N�mero 2 del art�culo 9 redactado por el n�mero tres de la disposici�n final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013

Art�culo 9 redactado por Ley 8/1999, 6 abril (�B.O.E.� 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal.

Art�culo 10

1. Tendr�n car�cter obligatorio y no requerir�n de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificaci�n del t�tulo constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones P�blicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservaci�n del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos b�sicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, as� como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposici�n, por parte de la Administraci�n, del deber legal de conservaci�n.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta a�os, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, as� como la instalaci�n de rampas, ascensores u otros dispositivos mec�nicos y electr�nicos que favorezcan la orientaci�n o su comunicaci�n con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas p�blicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminar� el car�cter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, m�s all� de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
c) La ocupaci�n de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
d) La construcci�n de nuevas plantas y cualquier otra alteraci�n de la estructura o f�brica del edificio o de las cosas comunes, as� como la constituci�n de un complejo inmobiliario, tal y como prev� el art�culo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusi�n del inmueble en un �mbito de actuaci�n de rehabilitaci�n o de regeneraci�n y renovaci�n urbana.
e) Los actos de divisi�n material de pisos o locales y sus anejos para formar otros m�s reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregaci�n de otros colindantes del mismo edificio, o su disminuci�n por segregaci�n de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusi�n del inmueble en un �mbito de actuaci�n de rehabilitaci�n o de regeneraci�n y renovaci�n urbanas.

2. Teniendo en cuenta el car�cter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, proceder� lo siguiente:

a) Ser�n costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupaci�n de comunidades, limit�ndose el acuerdo de la Junta a la distribuci�n de la derrama pertinente y a la determinaci�n de los t�rminos de su abono.
b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecuci�n de las �rdenes dictadas por la autoridad competente responder�n individualmente de las sanciones que puedan imponerse en v�a administrativa.
c) Los pisos o locales quedar�n afectos al pago de los gastos derivados de la realizaci�n de dichas obras o actuaciones en los mismos t�rminos y condiciones que los establecidos en el art�culo 9 para los gastos generales.

3. Requerir�n autorizaci�n administrativa, en todo caso:

a) La constituci�n y modificaci�n del complejo inmobiliario a que se refiere el art�culo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos t�rminos.
b) Cuando as� se haya solicitado, previa aprobaci�n por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci�n, la divisi�n material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros m�s reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregaci�n de otros colindantes del mismo edificio o su disminuci�n por segregaci�n de alguna parte; la construcci�n de nuevas plantas y cualquier otra alteraci�n de la estructura o f�brica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificaci�n de la envolvente para mejorar la eficiencia energ�tica, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el art�culo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

En estos supuestos deber� constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponder� a la Junta de Propietarios, de com�n acuerdo con aqu�llos, y por mayor�a de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinaci�n de la indemnizaci�n por da�os y perjuicios que corresponda. La fijaci�n de las nuevas cuotas de participaci�n, as� como la determinaci�n de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerir� la adopci�n del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por id�ntica mayor�a. A este respecto tambi�n podr�n los interesados solicitar arbitraje o dictamen t�cnico en los t�rminos establecidos en la Ley.

Art�culo 10 redactado por el n�mero cuatro de la disposici�n final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013

Art�culo 11

...

Art�culo 11 derogado por el apartado 1.� de la disposici�n derogatoria �nica de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013

Art�culo 12

...

Art�culo 12 derogado por el apartado 1.� de la disposici�n derogatoria �nica de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013

Art�culo 13

1. Los �rganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:

a) La Junta de propietarios.
b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
c) El secretario.
d) El administrador.

En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podr�n establecerse otros �rganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.

2. El presidente ser� nombrado, entre los propietarios, mediante elecci�n o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento ser� obligatorio, si bien el propietario designado podr� solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a trav�s del procedimiento establecido en el art�culo 17.7.�, resolver� de plano lo procedente, designando en la misma resoluci�n al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designaci�n en el plazo que se determine en la resoluci�n judicial.

Igualmente podr� acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.

N�mero 2 del art�culo 13 redactado por la disposici�n final segunda de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (�B.O.E.� 6 octubre).Vigencia: 7 octubre 2015

3. El presidente ostentar� legalmente la representaci�n de la comunidad, en juicio y fuera de �l, en todos los asuntos que la afecten.

4. La existencia de vicepresidentes ser� facultativa. Su nombramiento se realizar� por el mismo procedimiento que el establecido para la designaci�n del presidente.

Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de �ste, as� como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los t�rminos que establezca la Junta de propietarios.

5. Las funciones del secretario y del administrador ser�n ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisi�n de dichos cargos separadamente de la presidencia.

6. Los cargos de secretario y administrador podr�n acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.

El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podr� ser ejercido por cualquier propietario, as� como por personas f�sicas con cualificaci�n profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. Tambi�n podr� recaer en corporaciones y otras personas jur�dicas en los t�rminos establecidos en el ordenamiento jur�dico.

7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los �rganos de gobierno se har� por el plazo de un a�o.

Los designados podr�n ser removidos de su cargo antes de la expiraci�n del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesi�n extraordinaria.

8. Cuando el n�mero de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podr�n acogerse al r�gimen de administraci�n del art�culo 398 del C�digo Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.

Art�culo 13 redactado por Ley 8/1999, 6 abril (�B.O.E.� 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal.

Art�culo 14

Corresponde a la Junta de propietarios:

a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el art�culo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuaci�n de aqu�llos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecuci�n de todas las obras de reparaci�n de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el art�culo 20.c).
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de r�gimen interior.
e) Conocer y decidir en los dem�s asuntos de inter�s general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio com�n.

Art�culo 14 redactado por Ley 8/1999, 6 abril (�B.O.E.� 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal.

Art�culo 15

1. La asistencia a la Junta de propietarios ser� personal o por representaci�n legal o voluntaria, bastando para acreditar �sta un escrito firmado por el propietario.

Si alg�n piso o local perteneciese �pro indiviso� a diferentes propietarios �stos nombrar�n un representante para asistir y votar en las juntas.

Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponder� al nudo propietario, quien, salvo manifestaci�n en contrario, se entender� representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegaci�n cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del art�culo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.

2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignaci�n judicial o notarial de la suma adeudada, podr�n participar en sus deliberaciones si bien no tendr�n derecho de voto. El acta de la Junta reflejar� los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participaci�n en la comunidad no ser� computada a efectos de alcanzar las mayor�as exigidas en esta Ley.

Art�culo 15 redactado por Ley 8/1999, 6 abril (�B.O.E.� 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal.

Art�culo 16

1. La Junta de propietarios se reunir� por lo menos una vez al a�o para aprobar los presupuestos y cuentas y en las dem�s ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un n�mero de �stos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participaci�n.

2. La convocatoria de las Juntas la har� el presidente y, en su defecto, los promotores de la reuni�n, con indicaci�n de los asuntos a tratar, el lugar, d�a y hora en que se celebrar� en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practic�ndose las citaciones en la forma establecida en el art�culo 9. La convocatoria contendr� una relaci�n de los propietarios que no est�n al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertir� de la privaci�n del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el art�culo 15.2.

Cualquier propietario podr� pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de inter�s para la comunidad; a tal efecto dirigir� escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluir� en el orden del d�a de la siguiente Junta que se celebre.

Si a la reuni�n de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayor�a de los propietarios que representen, a su vez, la mayor�a de las cuotas de participaci�n se proceder� a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeci�n a "qu�rum".

La Junta se reunir� en segunda convocatoria en el lugar, d�a y hora indicados en la primera citaci�n, pudiendo celebrarse el mismo d�a si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, ser� nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este art�culo, dentro de los ocho d�as naturales siguientes a la Junta no celebrada, curs�ndose en este caso las citaciones con una antelaci�n m�nima de tres d�as.

3. La citaci�n para la Junta ordinaria anual se har�, cuando menos, con seis d�as de antelaci�n, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podr� reunirse v�lidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y as� lo decidan.

Art�culo 16 redactado por Ley 8/1999, 6 abril (�B.O.E.� 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal.

Art�culo 17

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetar�n a las siguientes reglas:

1. La instalaci�n de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicaci�n regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicaci�n, o la adaptaci�n de los existentes, as� como la instalaci�n de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energ�as renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energ�ticos colectivos, podr� ser acordada, a petici�n de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participaci�n.
La comunidad no podr� repercutir el coste de la instalaci�n o adaptaci�n de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservaci�n y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energ�ticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podr� autoriz�rseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente inter�s legal.

No obstante lo dispuesto en el p�rrafo anterior respecto a los gastos de conservaci�n y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendr� la consideraci�n, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento com�n.
2. Sin perjuicio de lo establecido en el art�culo 10.1 b), la realizaci�n de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresi�n de barreras arquitect�nicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificaci�n del t�tulo constitutivo, o de los estatutos, requerir� el voto favorable de la mayor�a de los propietarios, que, a su vez, representen la mayor�a de las cuotas de participaci�n.
Cuando se adopten v�lidamente acuerdos para la realizaci�n de obras de accesibilidad, la comunidad quedar� obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
La Sentencia TS (Sala 1.�) de 23 diciembre 2014, Rec. 1428/2012, declara como doctrina jurisprudencial que �para la adopci�n de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalaci�n del ascensor, incluido el relativo a la distribuci�n de los gastos de esta, aunque impliquen la modificaci�n del t�tulo constitutivo o de los Estatutos, se exige la misma mayor�a que la Ley de Propiedad Horizontal exige para el acuerdo principal de instalaci�n del ascensor, sin que en ning�n caso tales acuerdos puedan lesionar gravemente a ning�n propietario�.
3. El establecimiento o supresi�n de los servicios de porter�a, conserjer�a, vigilancia u otros servicios comunes de inter�s general, supongan o no modificaci�n del t�tulo constitutivo o de los estatutos, requerir�n el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci�n.
Id�ntico r�gimen se aplicar� al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso espec�fico en el inmueble y el establecimiento o supresi�n de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energ�tica o h�drica del inmueble. En �ste �ltimo caso, los acuerdos v�lidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopci�n del acuerdo bastar� el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participaci�n, aplic�ndose, en este caso, el sistema de repercusi�n de costes establecido en dicho apartado.
4. Ning�n propietario podr� exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservaci�n, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, seg�n su naturaleza y caracter�sticas.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci�n, se adopten v�lidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservaci�n, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalaci�n exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultar� obligado, ni se modificar� su cuota, incluso en el caso de que no pueda priv�rsele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovaci�n, habr� de abonar su cuota en los gastos de realizaci�n y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicaci�n del correspondiente inter�s legal.

No podr�n realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.
5. La instalaci�n de un punto de recarga de veh�culos el�ctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que �ste se ubique en una plaza individual de garaje, s�lo requerir� la comunicaci�n previa a la comunidad. El coste de dicha instalaci�n y el consumo de electricidad correspondiente ser�n asumidos �ntegramente por el o los interesados directos en la misma.
6. Los acuerdos no regulados expresamente en este art�culo, que impliquen la aprobaci�n o modificaci�n de las reglas contenidas en el t�tulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerir�n para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participaci�n.
7. Para la validez de los dem�s acuerdos bastar� el voto de la mayor�a del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayor�a de las cuotas de participaci�n. En segunda convocatoria ser�n v�lidos los acuerdos adoptados por la mayor�a de los asistentes, siempre que �sta represente, a su vez, m�s de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayor�a no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolver� en equidad lo que proceda dentro de veinte d�as, contados desde la petici�n, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificaci�n o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computar�n como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art�culo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicaci�n a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 d�as naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepci�n.
9. Los acuerdos v�lidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este art�culo obligan a todos los propietarios.
10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolver� lo procedente la Junta de propietarios. Tambi�n podr�n los interesados solicitar arbitraje o dictamen t�cnico en los t�rminos establecidos en la Ley.
11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble ser�n a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.

Art�culo 17 redactado por el n�mero cinco de la disposici�n final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013

Art�culo 18

1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios ser�n impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislaci�n procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para alg�n propietario que no tenga obligaci�n jur�dica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estar�n legitimados para la impugnaci�n de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deber� estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignaci�n judicial de las mismas. Esta regla no ser� de aplicaci�n para la impugnaci�n de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteraci�n de las cuotas de participaci�n a que se refiere el art�culo 9 entre los propietarios.

3. La acci�n caducar� a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acci�n caducar� al a�o. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computar� a partir de la comunicaci�n del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el art�culo 9.

4. La impugnaci�n de los acuerdos de la Junta no suspender� su ejecuci�n, salvo que el juez as� lo disponga con car�cter cautelar, a solicitud del demandante, o�da la comunidad de propietarios.

Art�culo 18 redactado por Ley 8/1999, 6 abril (�B.O.E.� 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal.

Art�culo 19

1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejar�n en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.

2. El acta de cada reuni�n de la Junta de propietarios deber� expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

a) La fecha y el lugar de celebraci�n.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
c) Su car�cter ordinario o extraordinario y la indicaci�n sobre su celebraci�n en primera o segunda convocatoria.
d) Relaci�n de todos los asistentes y sus respectivos cargos, as� como de los propietarios representados, con indicaci�n, en todo caso, de sus cuotas de participaci�n.
e) El orden del d�a de la reuni�n.
f) Los acuerdos adoptados, con indicaci�n, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, as� como de las cuotas de participaci�n que respectivamente representen.

3. El acta deber� cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reuni�n o dentro de los diez d�as naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos ser�n ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.

El acta de las reuniones se remitir� a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el art�culo 9.

Ser�n subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequ�vocamente la fecha y lugar de celebraci�n, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicaci�n de los votos a favor y en contra, as� como las cuotas de participaci�n que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanaci�n deber� efectuarse antes de la siguiente reuni�n de la Junta de propietarios, que deber� ratificar la subsanaci�n.

4. El secretario custodiar� los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deber� conservar, durante el plazo de cinco a�os, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y dem�s documentos relevantes de las reuniones.

Art�culo 19 redactado por Ley 8/1999, 6 abril (�B.O.E.� 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal.

Art�culo 20

Corresponde al administrador:

a) Velar por el buen r�gimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelaci�n y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservaci�n y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposici�n de los titulares la documentaci�n de la comunidad.
f) Todas las dem�s atribuciones que se confieran por la Junta.

Art�culo 20 redactado por Ley 8/1999, 6 abril (�B.O.E.� 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal.

Art�culo 21

1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del art�culo 9 deber�n cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si as� lo acordase la junta de propietarios, podr� exigirlo judicialmente a trav�s del proceso monitorio.

2. La utilizaci�n del procedimiento monitorio requerir� la previa certificaci�n del acuerdo de la Junta aprobando la liquidaci�n de la deuda con la comunidad de propietarios por quien act�e como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el art�culo 9.

3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podr� a�adirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realizaci�n de �ste, y se acompa�e a la solicitud el justificante de tales gastos.

4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podr� dirigirse contra �l la petici�n inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podr� dirigir la reclamaci�n contra el titular registral, que gozar� del mismo derecho mencionado anteriormente.

En todos estos casos, la petici�n inicial podr� formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.

La Sentencia TS (Sala 1.�) de 22 abril 2015, Rec. 319/2013, fija como doctrina que "cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligaci�n propia o por extensi�n de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamaci�n frente a �ste solo sera al objeto de soportar la ejecuci�n sobre el inmueble inscrito a su nombre".

5. Cuando el deudor se oponga a la petici�n inicial del proceso monitorio, el acreedor podr� solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aqu�l, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

El tribunal acordar�, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste cauci�n. No obstante, el deudor podr� enervar el embargo prestando aval bancario por la cuant�a por la que hubiese sido decretado.

6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deber� pagar, con sujeci�n en todo caso a los l�mites establecidos en el apartado tercero del art�culo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervenci�n, tanto si aqu�l atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal.

En los casos en que exista oposici�n, se seguir�n las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensi�n, se deber�n incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervenci�n, aunque no hubiera sido preceptiva.

Art�culo 21 redactado por el n�mero 2 de la Disposici�n Final 1.� de la Ley 1/2000, 7 enero, de Enjuiciamiento Civil (�B.O.E.� 8 enero).Vigencia: 8 enero 2001

Art�culo 22

1. La comunidad de propietarios responder� de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y cr�ditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podr� dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.

2. Cualquier propietario podr� oponerse a la ejecuci�n si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.

Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, ser�n de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.

Art�culo 22 introducido por Ley 8/1999, 6 abril (�B.O.E.� 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal.

Art�culo 23

El r�gimen de propiedad horizontal se extingue:

1.� Por la destrucci�n del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimar� producida aqu�lla cuando el coste de la reconstrucci�n exceda del 50 por 100 del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste est� cubierto por un seguro.
2.� Por conversi�n en propiedad o copropiedad ordinarias.

Art�culo 23 introducido por Ley 8/1999, 6 abril (�B.O.E.� 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal. Su contenido literal se corresponde con el del anterior art�culo 21.

CAP�TULO III

DEL R�GIMEN DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS

Art�culo 24

1. El r�gimen especial de propiedad establecido en el art�culo 396 del C�digo Civil ser� aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que re�nan los siguientes requisitos:

a) Estar integrados por dos o m�s edificaciones o parcelas independientes entre s� cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con car�cter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podr�n:

a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a trav�s de cualquiera de los procedimientos establecidos en el p�rrafo segundo del art�culo 5. En este caso quedar�n sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultar�n �ntegramente de aplicaci�n.
b) Constituirse en una agrupaci�n de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerir� que el t�tulo constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario �nico del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aqu�lla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El t�tulo constitutivo contendr� la descripci�n del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijar� la cuota de participaci�n de cada una de las comunidades integradas, las cuales responder�n conjuntamente de su obligaci�n de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El t�tulo y los estatutos de la comunidad agrupada ser�n inscribibles en el Registro de la Propiedad.

3. La agrupaci�n de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozar�, a todos los efectos, de la misma situaci�n jur�dica que las comunidades de propietarios y se regir� por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:

a) La Junta de propietarios estar� compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupaci�n, los cuales ostentar�n la representaci�n del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b) La adopci�n de acuerdos para los que la ley requiera mayor�as cualificadas exigir�, en todo caso, la previa obtenci�n de la mayor�a de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupaci�n.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no ser� aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el art�culo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.

La competencia de los �rganos de gobierno de la comunidad agrupada �nicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podr� menoscabar en ning�n caso las facultades que corresponden a los �rganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupaci�n de comunidades.

4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jur�dicas se�aladas en el apartado 2 les ser�n aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre s� los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades se�aladas en el apartado anterior.

Art�culo 24 introducido por Ley 8/1999, 6 abril (�B.O.E.� 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal.

Disposici�n adicional

1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las Comunidades Aut�nomas, la constituci�n del fondo de reserva regulado en el art�culo 9.1.f) se ajustar� a las siguientes reglas:

a) El fondo deber� constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente disposici�n.
Las nuevas comunidades de propietarios constituir�n el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario.
b) En el momento de su constituci�n el fondo estar� dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deber�n efectuar previamente las aportaciones necesarias en funci�n de su respectiva cuota de participaci�n.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo de reserva, la dotaci�n del mismo deber� alcanzar la cuant�a m�nima establecida en el art�culo 9.

2. La dotaci�n del fondo de reserva no podr� ser inferior, en ning�n momento del ejercicio presupuestario, al m�nimo legal establecido.

Las cantidades detra�das del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos de las obras o actuaciones incluidas en el art�culo 10 se computar�n como parte integrante del mismo a efectos del c�lculo de su cuant�a m�nima.

Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuar�n las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detra�das del fondo de reserva conforme a lo se�alado en el p�rrafo anterior.

N�mero 2 de la disposici�n adicional redactado por el n�mero seis de la disposici�n final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013

Disposici�n adicional introducida por Ley 8/1999, 6 abril (�B.O.E.� 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal.

Disposiciones transitorias

Primera

La presente Ley regir� todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podr�n ser aplicados en contradicci�n con lo establecido en la misma.

En el plazo de 2 a�os, a contar desde la publicaci�n de esta Ley en el Bolet�n Oficial del Estado, las comunidades de propietarios deber�n adaptar sus estatutos a lo dispuesto en ella en lo que estuvieren en contradicci�n con sus preceptos.

Transcurridos los 2 a�os, cualquiera de los propietarios podr� instar judicialmente la adaptaci�n prevenida en la presente disposici�n por el procedimiento se�alado en el n�mero 2.� del art�culo 16.

Segunda

En los actuales estatutos reguladores de la propiedad por pisos, en los que est� establecido el derecho de tanteo y retracto en favor de los propietarios, se entender�n los mismos modificados en el sentido de quedar sin eficacia tal derecho, salvo que, en nueva junta, y por mayor�a que represente, al menos, el 80 por 100 de los titulares, se acordar� el mantenimiento de los citados derechos de tanteo y retracto en favor de los miembros de la comunidad.

T�ngase en cuenta que la Disposici�n Final �nica de la Ley 8/1999, 6 abril, de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal (�B.O.E.� 8 abril), establece que: �Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptar�n, en el plazo de un a�o, a lo dispuesto en la presente Ley�.

Disposici�n final

Quedan derogadas cuantas disposiciones se opongan a lo establecido en esta Ley.