La Audiencia Provincial de Illes Balears, en su sentencia del 14 de septiembre de 2026, establece que el requerimiento previo para el cese de actividades molestas debe dirigirse a quienes las realizan efectivamente, sin que resulte suficiente notificar únicamente al propietario del inmueble cuando los responsables son sus ocupantes.

La Sala confirma así la desestimación de una demanda interpuesta por una comunidad de propietarios contra el dueño de un local y sus ocupantes, al considerar que no se había cumplido correctamente el requisito de requerimiento fehaciente exigido por el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Asimismo, precisa que el allanamiento del propietario a las pretensiones de la comunidad no permite subsanar esta omisión ni puede producir consecuencias perjudiciales para los ocupantes que no fueron requeridos previamente.

La comunidad denunció humos, olores y ocupación de zonas comunes

El litigio tiene su origen en la demanda presentada por una comunidad de propietarios contra el titular de un local que, pese a carecer de cédula de habitabilidad, se encontraba arrendado como vivienda y ocupado por personas distintas de la arrendataria.

La comunidad denunciaba diversas actividades que consideraba intolerables para la convivencia, entre ellas la emisión excesiva de humos y olores, la ocupación de zonas comunes y el tendido de ropa visible desde la calle, en contra de las normas comunitarias.

Por estos motivos, ejercitó la acción de cesación prevista en el artículo 7.2 de la LPH frente al propietario y los ocupantes del inmueble.

Durante el procedimiento, el propietario se allanó a la demanda, mientras que los ocupantes, cuya identidad no había sido determinada, fueron declarados en rebeldía procesal.

La comunidad aceptó el allanamiento, aunque solicitó la condena en costas.

Sin embargo, el Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda al apreciar que el requerimiento previo se había dirigido al propietario y no a quienes realizaban las actividades denunciadas. También señaló que el acuerdo de la junta autorizando al presidente a ejercitar la acción no era posterior al requerimiento, al haberse adoptado ambas decisiones conjuntamente.

La comunidad recurrió esta resolución ante la Audiencia Provincial.

El requerimiento debe dirigirse a quienes realizan las actividades molestas

La Audiencia recuerda que el requerimiento fehaciente de cese constituye un presupuesto esencial para el ejercicio de la acción prevista en el artículo 7.2 de la LPH.

La cuestión controvertida consistía en determinar si bastaba con dirigirlo al propietario del inmueble o si también debía notificarse a los arrendatarios u ocupantes que realizaban materialmente las actividades denunciadas.

La Sala se inclina por esta segunda interpretación y destaca que la norma exige requerir «a quien realice las actividades prohibidas», sin limitar esta obligación a los propietarios.

Por tanto, cuando el propietario y el infractor son personas distintas, el requerimiento debe dirigirse a quienes desarrollan las conductas denunciadas y, en su caso, también al titular del inmueble.

El tribunal explica que esta exigencia responde a una doble finalidad: permitir que los responsables directos puedan poner fin a las molestias y garantizar que tengan conocimiento de las consecuencias jurídicas que pueden derivarse de su comportamiento.

En particular, recuerda que la acción de cesación puede conllevar consecuencias especialmente graves, como la privación del derecho de uso del inmueble o la extinción de los derechos de ocupación, por lo que resulta imprescindible ofrecer previamente al infractor la oportunidad de cesar en su conducta.

En consecuencia, la Audiencia considera que el requerimiento realizado únicamente al propietario no cumplía las exigencias legales, lo que impide estimar la acción ejercitada.

El allanamiento del propietario no subsana la falta de requerimiento

La comunidad también sostenía que el allanamiento del propietario debía permitir, al menos, estimar la pretensión subsidiaria dirigida contra él.

Sin embargo, la Audiencia Provincial rechaza este argumento y señala que el allanamiento no permite prescindir de los requisitos específicos de la acción de cesación establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal.

La Sala explica que la aceptación de la demanda por parte del titular del inmueble únicamente puede desplegar efectos dentro de su propia esfera jurídica, pero no puede perjudicar a terceros que no se han allanado al procedimiento.

En este caso, los ocupantes eran quienes presuntamente realizaban las actividades molestas y no habían recibido el requerimiento fehaciente que les habría permitido poner fin a las conductas denunciadas antes del inicio del proceso.

Por ello, el tribunal considera que el allanamiento del propietario no subsana la falta de un requisito de procedibilidad legalmente exigido ni autoriza a dictar una resolución que afecte a los ocupantes.

En consecuencia, la Audiencia Provincial de Illes Balears desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia de primera instancia, rechazando tanto la pretensión principal como la subsidiaria de la comunidad.

No obstante, precisa que la comunidad podrá ejercitar nuevamente la acción de cesación si las molestias persisten, siempre que cumpla correctamente los requisitos establecidos en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.