Sumario

Antecedentes de hecho

1. El Consejo General del Notariado formula a esta Direcci髇 General consulta vinculante acerca del criterio de este centro directivo 玸obre el 醡bito de aplicaci髇 del art韈ulo 98 de la Ley 24/2001 respecto de los t韙ulos inscribibles cuando 閟tos contengan un juicio notarial de suficiencia de representaci髇 o apoderamiento por parte del Notario; espec韋icamente si -no obstante el mandato legal contenido en el apartado 2 del art韈ulo 98, a cuyo tenor �2. La rese馻 por el Notario del documento aut閚tico y su valoraci髇 de la suficiencia de las facultades representativas har醤 fe suficiente, por s� solas, de la representaci髇 acreditada, bajo la responsabilidad del Notario�- los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles pueden exigir que las escrituras p鷅licas contengan la transcripci髇 de los documentos que se hayan aportado para acreditar la representaci髇 alegada�, o si, por el contrario, 玞onforme al art韈ulo 98 citado, basta al efecto con que el Notario haga constar la suficiencia de las facultades representativas bajo su responsabilidad sin necesidad de transcribir aquellos documentos ni de aportarlos�.

Las consideraciones jur韉icas expresadas por el Consejo General del Notariado en el escrito de formulaci髇 de dicha consulta son, en esencia, las siguientes: 1.� Que el art韈ulo 98 de la Ley 24/2001 es de una claridad absolutamente meridiana, y donde la Ley no distingue no debe hacerse distinci髇. 2.� Que la finalidad de dicha norma es la de reducir la extensi髇 de los documentos p鷅licos, para abaratar su coste y hacer m醩 f醕il su manejo, agilizando el tr醘ico jur韉ico, homolog醤dolo con el tr醘ico jur韉ico financiero que se lleva a cabo en nuestro pa韘 y con los mecanismos utilizados en la mayor韆 de los pa韘es europeos que constituyen nuestro entorno. 3.� Que es perfectamente claro que el juicio del Notario, como el juicio del Registrador al inscribir, es siempre un juicio sujeto a revisi髇, ya que puede adolecer de todos los defectos que la humana naturaleza introduce en lo que son los juicios humanos, y por ello existe un sistema de recursos judiciales y extrajudiciales para restablecer la verdad jur韉ica en aquellos supuestos en que ha intervenido un Notario o un Registrador, pero esto no quiere decir que determinados actos no tengan una presunci髇 de legitimidad que les haga valer mientras no sean destruidos por los medios jur韉icos adecuados, que en el caso de los documentos p鷅licos es el recurso a la v韆 judicial, de la misma manera que sucede con la calificaci髇 registral, a salvo el recurso ante esta Direcci髇 General, de modo que el art韈ulo 98 atribuye al juicio de suficiencia de las facultades representativas que efect鷄 el Notario un valor, al menos, id閚tico al de la calificaci髇 registral. 4.� Que no existe ning鷑 conflicto de leyes entre los art韈ulos 98 de la Ley 24/2001 y 18 de la Ley Hipotecaria, y si se entendiera que se da un problema de coordinaci髇 entre ambos preceptos, un principio elemental de hermen閡tica consistir韆, no en suprimir uno de ellos, sino en otorgarle a los dos su pleno contenido y significaci髇, manteniendo la plena vigencia de ambos art韈ulos. 5.� Que al establecer el art韈ulo 18 de la Ley Hipotecaria que 獿os Registradores calificar醤, bajo su responsabilidad... la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras p鷅licas, por lo que resulte de ellas...�, esa funci髇 calificadora debe atenerse a la propia escritura p鷅lica que se pretende inscribir, de modo que la forma de atenerse a esta escritura p鷅lica es la que regula el mencionado art韈ulo 98 en sus tres p醨rafos. As�, mientras que el primero y segundo declaran v醠ido, en sus l韓eas generales, el juicio de suficiencia de la representaci髇 o apoderamiento efectuado por el Notario, esto es, configura al Notario, a estos efectos, como aut閚tica autoridad calificadora, en el p醨rafo tercero establece una excepci髇 al obligar a incorporar a la matriz los documentos complementarios en aquellos supuestos en que 玜s� lo exija la ley�, con lo que se est� refiriendo a una serie de supuestos concretos, como despu閟 se enumeran, y a leyes concretas, y no a la gen閞ica facultad de calificaci髇 establecida en el art韈ulo 18 de la Ley Hipotecaria. 6.� Que cualquier otra interpretaci髇 deja hu閞fano de significaci髇 el art韈ulo 98, reci閚 promulgado, pues es impensable un precepto que se limite a repetir lo existente y no a馻da nada nuevo al ordenamiento jur韉ico, m醩 que esa forzad韘ima interpretaci髇 sobre el agravamiento de la responsabilidad del Notario, que ni siquiera es f醕ilmente comprensible y que pugna, como expresamente se reconoce, con la jurisprudencia del Tribunal Supremo vigente.

2. De este escrito se dio traslado a la Junta Directiva del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles. Las alegaciones que present� a dicha consulta son, en esencia, las siguientes: 1.� Que en los sistemas registrales evolucionados, como el espa駉l, el Registro ejerce una funci髇 de control de legalidad, al que se conecta la consecuencia jur韉ica sustancial denominada 玣e p鷅lica registral�. Que la l骻ica separaci髇 -org醤ica y funcional- entre Notarios y Registradores proviene de que el Registro ejerce siempre una tarea de control con efectos sobre terceros. Que si se transfiriesen en todo o en parte las funciones cali ficadoras desde los Registradores a los Notarios, se exacerbar韆 el conflicto de intereses subyacente entre partes (protegidas) y terceros (indefensos). Por ello la regla general en Europa es que la representaci髇 debe ser acreditada ante el Registrador y tambi閚 ante cualquier otro funcionario p鷅lico. 2.� Que los Registradores de la Propiedad y Mercantiles, en ejercicio de las competencias que les atribuye el art韈ulo 18 de la Ley Hipotecaria, han venido calificando la existencia, legalidad y suficiencia de la representaci髇 de los que otorgan, en nombre de otros, escrituras p鷅licas. Que nada ha cambiado en este punto por la promulgaci髇 de la Ley de Acompa馻miento y son varios los preceptos de la misma que ratifican o confirman el 醡bito tradicional de la calificaci髇 registral (art韈ulo 100.1 -que introduce los p醨rafos 2.o, 3.� y 4.� del art韈ulo 18 de la Ley Hipotecaria, sin modificar el p醨rafo 1.o-; art韈ulo 100.2 -que introduce el art韈ulo 19 bis de la Ley Hipotecaria, sobre los casos en que el Registrador debe denegar o suspender el asiento, sin hacer excepci髇 alguna para el caso de insuficiencia o falta de representaci髇; y en la regla 1.� del p醨rafo cuarto de dicho art韈ulo 19 bis se establece como requisito para calificar la necesidad de que se acompa馿n al testimonio 韓tegro del t韙ulo presentado 玪os documentos complementarios�, sin hacer excepci髇 para los complementarios de los que resulte la representaci髇-; art韈ulo 112.2, que se refiere a 玪os principios fundamentales de la legislaci髇 registral�, y uno de ellos es precisamente el de calificaci髇 registral, y la disposici髇 adicional vig閟ima quinta, al redactar el nuevo art韈ulo 42.9 de la Ley Hipotecaria, mantiene la anotaci髇 preventiva para el caso de que la inscripci髇 de alg鷑 t韙ulo 玭o pueda hacerse por alg鷑 defecto subsanable�, sin salvedad alguna y, por tanto, tambi閚 para el caso de defecto en la representaci髇, lo que supone que el Registrador tiene que seguir apreci醤dola. 3.� Que el art韈ulo 18 de la Ley Hipotecaria, a diferencia de sus art韈ulos 222.2 y 253.1, no ha sido expresamente derogado, sino que, como ha quedado expuesto, ha sido plenamente ratificado. 4.� Que el p醨rafo primero del art韈ulo 18 de la Ley Hipotecaria tampoco ha sido derogado t醕itamente, puesto que el art韈ulo 98 de la Ley de Acompa馻miento no se opone al mismo sino que ratifica y confirma su mandato, porque el p醨rafo tercero impone al Notario la obligaci髇 de unir 玜 la matriz... los documentos complementarios� (de los que resulte la representaci髇), y la Ley Hipotecaria impon韆 e impone la obligaci髇 de que se acompa馿, al documento principal que pretende inscribirse, el complementario de poder, a fin de que el Registrador pueda calificar la 玽alidez del acto dispositivo� (art韈ulo 18.1 de la Ley). Y el art韈ulo 19 bis de la Ley Hipotecaria exige enviar al Registrador toda 玪a documentaci髇 complementaria�, sin excepci髇 alguna. 5.� Que de la interpretaci髇 l骻ica y conforme a la Constituci髇 de los art韈ulos 98.3 de la nueva Ley y el art韈ulo 18.1 de la Ley Hipotecaria resulta que 玪os documentos complementarios� a que se refiere aqu閘 no pueden ser otros que aquellos que sirven precisamente para justificar la representaci髇. Que la Ley Hipotecaria es una de las leyes que ven韆 exigiendo que se aportasen tambi閚 los documentos complementarios de los que resulta la representaci髇. 6.� Que si las escrituras no recogen los datos que determinan la validez de los actos dispositivos, no es posible hacer juicio alguno sobre ellos y, por tanto, no existe calificaci髇 alguna. 7.� Que el art韈ulo 98.3 no distingue entre unos documentos complementarios que deban unirse o transcribirse y otros que no deban serlo, por lo que habr醤 de ser transcritos todos. 8.� Que, respecto de la eficacia civil del juicio notarial de suficiencia de la representaci髇, dicho juicio no vincula ni a las partes (poderdante -confr髇tense art韈ulos 1.712.2 y 1.717 del C骴igo Civil-; o quien contrata con el apoderado -confr髇tese el art韈ulo 1.259 del C骴igo Civil-) ni a los terceros (confr髇tense art韈ulos 24 y 33 de la Constituci髇). Que la interpretaci髇 del Consejo General del Notariado obliga a entender que en nuestro ordenamiento se introduce una nueva forma de adquisici髇 a 玭on domino� hasta hoy desconocida, puesto que la intervenci髇 notarial convalidar韆 la transmisi髇 defectuosa por falta de representaci髇. 9.� Que el juicio notarial de suficiencia de la representaci髇 no vincula a los Tribunales ni al conjunto de las Administraciones P鷅licas, por lo que no es posible defender, mediante una interpretaci髇 del p醨rafo segundo del art韈ulo 98, desconexionada de su p醨rafo tercero, que se han modificado leyes tan importantes como la Ley de Enjuiciamiento Civil, la de R間imen Jur韉ico de las Administraciones P鷅licas y del Procedimiento Administrativo Com鷑, la General Tributaria, la del Registro Civil, o el C骴igo de Comercio, as� como Reglamentos tan decisivos como el General de Recaudaci髇 o de la Seguridad Social o el de Reclamaciones Econ髆ico-Administrativas. 10.� Que si el juicio de suficiencia de la representaci髇 realizado por el Notario vinculase a Tribunales y Administraciones P鷅licas (y por tanto a Registros p鷅licos), quienes se creyesen perjudicados por su resultado no podr韆n alegar ni probar en contrario, lo que ser韆 inadmisible con la Constituci髇 en la mano, ya que atentar韆 contra el n鷆leo mismo de las competencias judiciales y administrativas que aqu閘la reconoce (confr髇tense art韈ulos 10, 24, 103.1 y 117 de la Constituci髇). 11.� Que las presunciones s髄o son aplicables si han sido establecidas expl韈itamente en una ley ( art韈ulos 1.250 del C骴igo Civil y 385 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y ahora se pretende que una presunci髇 coloque el juicio de suficiencia bajo el amparo de los Tribunales, de modo que para enervarla ser韆 preciso plantear y ganar un juicio declarativo. 12.� Que la pretensi髇 de dotar de presunci髇 de legalidad al juicio de suficiencia notarial altera la distribuci髇 de las respectivas competencias notariales y registrales, ratificada por el conjunto normativo y refrendado por la Ley de Acompa馻miento. 13.� Que el art韈ulo 98 de la nueva Ley no puede buscar otra cosa que mejorar, tambi閚 en materia de representaci髇, la calidad del servicio notarial, imponiendo nuevas obligaciones a los fedatarios p鷅licos o acentuando el rigor de las antiguas. 14.� Que la Ley regula dicha cuesti髇 bajo la r鷅rica 獼uicio de suficiencia de la representaci髇 o apoderamiento�, para evitar un cambio de competencias de Notarios y Registradores. 15.� Que el juicio notarial ampara la eficacia del 玜cto o contrato� entre partes, pero no la del 玜siento registral�, que perjudica a terceros (confr髇tense art韈ulos 98.2 y 112.2 de la nueva Ley, 1.218 y 1.257 del C骴igo Civil, y la Sentencia del Tribunal Constitucional de 24 de abril de 1997). 16.� Que si se sigue la interpretaci髇 de la consulta, los recursos que se planteen contra las calificaciones de los Registradores no podr韆n tener como objeto la calificaci髇 registral sobre la suficiencia de los poderes de representaci髇. 16.� Que la inmensa mayor韆 de los pa韘es de nuestro entorno exige siempre la transcripci髇 en la escritura o el acompa馻miento de los documentos de los que resulte la representaci髇 (a tal efecto, se acompa馻 un anexo de legislaci髇 comparada en la que se pretende apoyar esta afirmaci髇). 17.� Que la consulta vinculante, por su propia naturaleza, debe dirigirse a la resoluci髇 de casos concretos, siendo inadecuados para resolver conflictos de competencias, y para dictar leyes o normas de interpretaci髇 (con valor vinculante: Una especie de interpretaci髇 cuasiaut閚tica) de una disposici髇 general -confr髇tese el art韈ulo 260.3.� de la Ley Hipotecaria-. 18.� Que la Direcci髇 General de los Registros y del Notariado carece de facultades en un expediente de consulta para delimitar las competencias de las funciones de los Notarios y los Registradores. 19.� Que, en caso de resolver, y no aceptarse las alegaciones expuestas y ser contraria la resoluci髇 a los intereses de los colegiados que integran la Corporaci髇 que representa quien formula el presente escrito, se tenga por planteado el oportuno recurso ante el 髍gano que corresponda del Ministerio de Justicia.

Fundamentos de Derecho

Vistos los art韈ulos 2.1.a), 31, 50 y 84 de Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de R間imen Jur韉ico de las Administraciones P鷅licas y del Procedimiento Administrativo Com鷑; 98, 100.1, 100.2, 103 y 112.2 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; 1.216, 1.217, 1.218, 1.219, 1.257, 1.259, 1.712, 1.717 y 1.733 y siguientes del C骴igo Civil; 18.2, 20 y 21 del C骴igo de Comercio; 1, 3, 18, 19 bis, 21, 38, 42.9, 65, 273 y 274 de la Ley Hipotecaria; 1, 17 bis, 23 y 47 de la Ley del Notariado; 5.2 de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre; 101, 481 y 560 del Reglamento Hipotecario; 143, 145, 164, 165, 166, 244.E), apartado 8, y 313.3.� del Reglamento Notarial; 4.1.a) y b) del Real Decreto 1474/2000, de 4 de agosto, que desarrolla la estructura b醩ica del Ministerio de Justicia; 4.1.1.� y 54 de los Estatutos generales del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espa馻, aprobados por Real Decreto 483/1997, de 14 de abril, y las Resoluciones de esta Direcci髇 General de 15 de julio de 1954, de 29 de abril de 1994, de 3 de abril de 1995 y de 12 de abril de 1996,

1. El Consejo General del Notariado formula consulta vinculante, en los t閞minos detallados en los anteriores antecedentes de hecho, acerca del 醡bito de aplicaci髇 del art韈ulo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, respecto de los t韙ulos inscribibles cuando 閟tos contengan un juicio notarial de suficiencia de representaci髇 o apoderamiento, y, espec韋icamente, si los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles pueden exigir que las escrituras p鷅licas contengan la transcripci髇 de los documentos que se hayan aportado para acreditar la representaci髇 alegada, o si, conforme al mencionado art韈ulo, basta al efecto con que el Notario haga constar la suficiencia de las facultades representativas bajo su responsabilidad, sin necesidad de transcribir aquellos documentos ni de aportarlos.

2. Como cuesti髇 previa, cabe recordar que esta Direcci髇 General es competente para resolver las consultas sobre aplicaci髇 y ejecuci髇 de la legislaci髇 notarial, as� como las que puedan surgir en el cumplimiento y aplicaci髇 de las disposiciones legales en la materia registral - art韈ulo 4.1.a) y b) del Real Decreto 1474/2000, de 4 de agosto, que desarrolla la estructura b醩ica del Ministerio de Justicia, y 313.3.� del Reglamento Notarial-. En este sentido, la cuesti髇 ahora planteada entronca tanto con la aplicaci髇 de la legislaci髇 notarial, en concreto a efectos del juicio de legalidad que respecto de la representaci髇 alegada por los otorgantes corresponde realizar al Notario en el momento del otorgamiento del negocio (confr髇tense art韈ulos 1 y 17 bis de la Ley del Notariado y 145 de su Reglamento), como con la legislaci髇 sobre materia registral, en cuanto se trata de decidir sobre el 醡bito de la calificaci髇 registral tal y como resulta delimitado por los preceptos legales, se馻ladamente por el art韈ulo 18 de la Ley Hipotecaria y el art韈ulo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre.

Por otra parte, conforme al art韈ulo 103 de la mencionada Ley 24/2001, el Consejo General del Notariado y el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles pueden elevar consulta a esta Direcci髇 General respecto de aquellos actos o negocios susceptibles de inscripci髇 en cualquiera de los Registros a su cargo, de suerte que, una vez evacuada dicha consulta, ser� vinculante para todos los Notarios y Registradores (como funcionarios p鷅licos que son, seg鷑 los art韈ulos 1 de la Ley del Notariado y 274 de la Ley Hipotecaria), quienes deber醤 ajustar la interpretaci髇 y aplicaci髇 que hagan del ordenamiento al contenido de la misma. Y si bien es cierto que el apartado 3 de dicho precepto previene que reglamentariamente se establecer� el procedimiento mediante el cual se articular醤 las mencionadas consultas, no es menos cierto que la falta de disposiciones de desarrollo reglamentario posteriores a dicha Ley no puede constituir obst醕ulo alguno a la resoluci髇 de la consulta formulada con el alcance que resulta de ese precepto legal que se encuentra en vigor (confr髇tese disposici髇 final tercera de la Ley 24/2001), m醲ime si se tiene en cuenta la trascendencia que para el tr醘ico jur韉ico tiene la cuesti髇 planteada -y, precisamente por ello, la imperiosa necesidad de despejar cualquier duda al respecto-, en tanto en cuanto se trata de decidir si conforme a la reciente reforma legislativa que es objeto de debate son o no inscribibles, por s� solas, las escrituras p鷅licas en las que la representaci髇 acreditada mediante documento aut閚tico es rese馻da por el Notario y valorada por 閟te, bajo su responsabilidad, como suficiente, sin necesidad de acompa馻r a las escrituras o unir, transcribir o testimoniar a las mismas dicho documento representativo. A tal efecto, la ausencia del mencionado desarrollo reglamentario (que no podr� tener m醩 contenido que el procedimental -plazos, audiencias, etc.-) puede ser resuelta con las normas ya vigentes y, entre ellas, la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de R間imen Jur韉ico de las Administraciones P鷅licas y del Procedimiento Administrativo Com鷑 [confr髇tese su art韈ulo 2.1.a)].

3. Por lo que se refiere al fondo de la cuesti髇 planteada en la consulta, debe partirse del distinto 醡bito y efectos de la escritura p鷅lica y los asientos del Registro. Mientras que la primera ata馿 a la forma del negocio jur韉ico, los segundos atienden a la publicidad de los derechos reales que en su caso se puedan haber creado en virtud del mismo y sus efectos frente a terceros adquirentes. De ah� que no siempre y necesariamente hayan de coincidir los requisitos exigidos por la legislaci髇 notarial para la redacci髇 de las escrituras con los requisitos impuestos por la legislaci髇 hipotecaria para practicar la inscripci髇.

El art韈ulo 18 de la Ley Hipotecaria, al regular la calificaci髇 registral, no predetermina el contenido de la escritura p鷅lica, sino que 閟te viene definido, en lo que ahora interesa, por la legislaci髇 notarial (confr髇tese art韈ulo 1.217 del C骴igo Civil). Pero los requisitos para que el derecho constituido en virtud de la misma sea inscribible en el Registro s� son establecidos por la legislaci髇 hipotecaria.

Aunque la Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862 no contiene exigencia legal expresa en materia de representaci髇, ya la Instrucci髇 de 9 de noviembre de 1874, sobre la manera de redactar los instrumentos p鷅licos sujetos a Registro, se ocup� en su art韈ulo 5 del otorgante que concurra en nombre de una persona jur韉ica; aunque fue, despu閟, el art韈ulo 247 del Reglamento de la Organizaci髇 y R間imen del Notariado, aprobado mediante Real Decreto de 7 de noviembre de 1921 -que derog� la referida Instrucci髇-, la norma que prescribi� que 玡l Notario insertar� en el cuerpo de la escritura o incorporar� a ella, originales o por testimonio, las certificaciones o documentos fehacientes que acrediten la representaci髇 legal o voluntaria de quien comparezca en nombre de otro�; an醠ogo texto conten韆 el art韈ulo 166 del Reglamento de la Organizaci髇 y R間imen del Notariado, aprobado por Real Decreto de 8 de agosto de 1935, a馻diendo su p醨rafo segundo que de los documentos acreditativos de la representaci髇 bastar韆 que se insertara lo pertinente, con la adecuada aseveraci髇 respecto de lo omitido; los art韈ulos 145, 164, 165 y 166 de dicho Reglamento conservaron el mismo texto en el aprobado con car醕ter definitivo por Decreto de 2 de junio de 1944 y, mediante Decreto 2310/1967, de 22 de julio, se modificaron tanto el art韈ulo 164 -para admitir la posibilidad de justificaci髇 de la representaci髇 en un momento posterior al del otorgamiento, as� como, mediante remisi髇 al art韈ulo 176, la acreditaci髇 posterior de la justificaci髇 aut閚tica previamente existente o la ratificaci髇 de la actuaci髇 representativa realizada sin esa previa justificaci髇-, como el art韈ulo 166 -para permitir 玶ese馻r en la matriz los documentos de los que resulta la representaci髇, haciendo constar que se acompa馻r醤 a las copias que se expidan�, sin necesidad de su inserto ni de su incorporaci髇.

Es en este 醡bito de redacci髇 de las escrituras p鷅licas donde debe encuadrarse el art韈ulo 98.2 de la Ley 24/2001, que debe interpretarse en relaci髇 con el contexto del resto de la Ley (confr髇tese art韈ulo 3.1 del C骴igo Civil) que no ha modificado el esquema de la seguridad jur韉ica preventiva ni la funci髇 que en ese esquema desarrollan sus protagonistas. En este sentido, aunque la norma indudablemente incrementa la fe p鷅lica notarial en materia de representaci髇, lo hace sin merma de la funci髇 calificadora de los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

4. Por lo dem醩, esta Direcci髇 General ha abordado, en m鷏tiples ocasiones, la delicada cuesti髇 de precisar los l韒ites entre la fe p鷅lica notarial y la extensi髇 de la calificaci髇 registral en materia de representaci髇.

Conforme a la normativa anteriormente vigente, ven韆 entendi閚dose que, si bien la afirmaci髇 del Notario era suficiente respecto de las circunstancias que determinan la capacidad natural de los otorgantes para obrar en nombre propio, no suced韆 lo mismo respecto de la capacidad legal para obrar en nombre ajeno. El Notario determinaba esa capacidad mediante un juicio con el cual pod韆 no estar conforme el Registrador (confr髇tense, por todas, la Resoluci髇 de 12 de abril de 1996). Seg鷑 esta doctrina, desde el punto de vista de la calificaci髇 registral, al establecer el art韈ulo 18 de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 que 玪os Registradores calificar醤, bajo su responsabilidad... la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras p鷅licas� (y al no caber duda de que entre 玪os otorgantes� cuya capacidad debe calificar el Registrador est醤 los representantes voluntarios u org醤icos, como ya sostuvo la Resoluci髇 de 11 de noviembre de 1880), al no existir un precepto legal que atribuyera plena eficacia formal por s� sola a la manifestaci髇 notarial relativa de la suficiencia de las facultades representativas, estaba fuera de discusi髇 que la suficiencia del poder -o del documento mediante el que se pretende acreditar la representaci髇 org醤ica- quedaba sometida a la calificaci髇 del Registrador, ya que, en cuanto aqu閘la ata馿 a las facultades apropiadas para el acto dispositivo contenido en la escritura que pretende inscribirse en el Registro, afecta a la validez del propio acto. Hoy, tras la reforma legislativa que ha motivado la presente consulta, a los juicios notariales de capacidad natural y de capacidad jur韉ica de los otorgantes se les atribuye id閚tico valor act鷈n 閟tos personalmente o por medio de representante o apoderado.

5. Las presunciones de veracidad y de integridad de que goza el documento p鷅lico notarial [confr髏ense art韈ulo 17 bis, apartado b), de la Ley del Notariado, introducido mediante la Ley 24/2001, seg鷑 el cual, 獿os documentos p鷅licos autorizados por Notario en soporte electr髇ico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe p鷅lica y su contenido se presume veraz e 韓tegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes籡 debe armonizarse con la presunci髇 de exactitud de los asientos del Registro y de legitimaci髇 de que goza el titular registral (confr髇tese art韈ulo 38 de la Ley Hipotecaria), basada en la calificaci髇 del t韙ulo realizada por el Registrador.

En efecto, la seguridad jur韉ica preventiva que el instrumento p鷅lico y el Registro proporcionan cuenta con dos apoyos basilares:

• a) La fe p鷅lica que se atribuye a determinadas declaraciones o narraciones del Notario autorizante respecto de ciertos hechos y manifestaciones negociales (lugar, presencias, conocimiento o identificaci髇 de las partes, capacidad natural y jur韉ica, actos de exhibici髇, de entrega, prestaci髇 del consentimiento contractual previamente informado y adecuado a la legalidad, que se han realizado las declaraciones de las partes, lectura, firmas, etc.), unida a la presunci髇, 玦uris tantum�, de validez e integridad de la escritura, la cual, seg鷑 la Resoluci髇 de 15 de julio de 1954, tiene su base 玡n la calificaci髇 personal del Notario respecto de los requisitos de validez del acto, que abarca el propio requisito de capacidad de las partes... debiendo, en principio, el Notario, no s髄o excusar su ministerio, sino negar la autorizaci髇 notarial cuando a su juicio se prescinde por los interesados de los requisitos necesarios para la plena validez de los mismos�. Y es que ser韆 il骻ico que no tuviera efecto alguno el juicio de adecuaci髇 a la legalidad que ha de llevar a cabo el Notario [confr髇tese el art韈ulo 17 bis 2.a) de la Ley del Notariado]) como funcionario p鷅lico especialmente cualificado para dar fe, con arreglo a las leyes, de los contratos y dem醩 actos extrajudiciales, seg鷑 los art韈ulos 1 de la Ley del Notariado y 145 del Reglamento Notarial. Por lo dem醩, no puede desconocerse que las presunciones de veracidad y de integridad del instrumento p鷅lico operan combinadamente, para producir los efectos que le son propios y, entre ellos, la inscribibilidad en los Registros p鷅licos, sin que la distinci髇 entre la esfera de los hechos narrados por el Notario y la de las calificaciones o juicios del mismo sean siempre n韙idas: As�, verbi gratia, respecto de la misma fe de conocimiento no puede ignorarse que no se trata en s� de un hecho, sino m醩 bien de un juicio de identidad [玞omparatio personarum�, as� resulta especialmente en algunos supuestos en que el Notario se asegure de la identidad de las partes por medios supletorios como, por ejemplo, los establecidos en los apartados c) y d) del art韈ulo 23 de la Ley del Notariado] que, por su trascendencia, la Ley trata como si fuera un hecho; y respecto de la capacidad natural y su libertad de acci髇, aunque en los supuestos m醩 extremos son hechos que el Notario percibe directamente por sus sentidos, y cubiertos por la fe p鷅lica, lo cierto es que el juicio de capacidad f韘ica emitido por el Notario engendra una presunci髇; en efecto, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, tal aseveraci髇 notarial de capacidad reviste especial certidumbre, que alcanza el rango de 玣uerte presunci髇 玦uris tantum换, de modo que vincula 玡rga omnes� y obliga a pasar por ella, en tanto no sea revisada judicialmente con base en una prueba contraria que no deber� dejar margen racional de duda (confr髇tese la Resoluci髇 de 29 de abril de 1994). Hoy, tras la reforma que introduce el art韈ulo 98, estas consideraciones resultan plenamente aplicables al juicio de suficiencia de las facultades representativas, lo cual es razonable, pues no se entender韆 con facilidad que la fe p鷅lica abarcara, lo m醩, la capacidad y legitimaci髇 del otorgante, y no fuera suficiente para abarcar la capacidad y legitimaci髇 de su representante.
• b) La fe p鷅lica registral derivada de la inscripci髇 en el Registro de la Propiedad (lo mismo ocurre con relaci髇 al Registro Mercantil y en el Registro de Bienes Muebles por aplicaci髇 supletoria de la legislaci髇 hipotecaria) dota al derecho inscrito de plenitud de efectos. As� resulta con claridad de los art韈ulos 1 (獿os asientos del Registro... en cuanto se refieran a derechos inscribibles, est醤 bajo la salvaguardia de los Tribunales...�) y 38 de la Ley Hipotecaria (獳 todos los efectos legales se presumir� que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo�). Esta presunci髇 玦uris tantum� de exactitud e integridad se traduce en presunci髇 de posesi髇 del derecho por su titular (confr髇tese el art韈ulo 38. 2 de la Ley Hipotecaria); en el favorecimiento de la prescripci髇 玸ecundum tabulas� y en el endurecimiento de los requisitos para que opere en contra del titular registral o 玞ontra tabulas� ( art韈ulos 35 y 36 de la Ley Hipotecaria); en la atribuci髇 de acciones sumarias para la defensa del derecho inscrito (confr髇tese el art韈ulos 41 y 129 de la Ley Hipotecaria; 250, apartados 7, 10 y 11, de la Ley de Enjuiciamiento Civil); en la inoperancia de los t韙ulos no inscritos frente a titular inscrito (confr髇tese los art韈ulos 606 y 1.473 del C骴igo Civil y 32 de la Ley Hipotecaria); y se traduce en una presunci髇 玦uris et de iure� frente a tercero hipotecario, a quien no le perjudicar� la nulidad del t韙ulo del transferente por causas que no consten en el Registro (confr髇tese el art韈ulo 34 de la Ley Hipotecaria). Todo ello deriva del juicio a馻dido que el Registrador realiza bajo su exclusiva responsabilidad (art韈ulo 18 de la Ley Hipotecaria), de la validez de los t韙ulos presentados a inscripci髇 y a los 鷑icos efectos de practicar, suspender o denegar la operaci髇 registral solicitada.

De ah� que en materia representativa, el Registrador deba seguir realizando su funci髇 calificadora, como demuestra el art韈ulo 18 de la Ley Hipotecaria, cuyo tenor literal permanece invariable tras la reforma llevada a cabo por la Ley 24/2001.

Esto no significa que, en cuanto a la forma de acreditaci髇 de la representaci髇, siga igual que hasta ahora. Cuando el Notario haya realizado el juicio de suficiencia, y de la escritura resulten los particulares bastantes para que el Registrador califique la capacidad del otorgante con relaci髇 al acto que se pretende inscribir, el Registrador no podr� exigir la documentaci髇 complementaria.

As� como el Registrador no puede revisar ese juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante (salvo que -como podr� ocurrir excepcionalmente- de la propia escritura o del Registro resulte contradicha dicha apreciaci髇), tampoco podr� revisar la valoraci髇 que el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno, que hayan sido acreditadas y rese馻das en la forma prevenida en el art韈ulo 98.1 de la Ley 24/2001, siempre, claro est�, que tal rese馻 permita el ejercicio de la calificaci髇 registral a los efectos de practicar, suspender o denegar la operaci髇 registral solicitada, y siempre que, como se ha se馻lado, de la propia escritura o del Registro no resulte contradicha tal apreciaci髇.

A tal efecto, el Notario autorizante deber� indicar somera, pero suficientemente, los datos de la escritura en cuya virtud se confirieron las facultades representativas, la suficiencia, el 醡bito o extensi髇 de 閟tas y las circunstancias que acrediten la subsistencia de las mismas (hecho de la exhibici髇 al Notario de la copia autorizada o, en su caso, datos de inscripci髇 en el Registro Mercantil).

La expresi髇 por parte del Notario de que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera, eximir� al Registrador de realizar mayores averiguaciones al respecto, y no podr� exigir como documentaci髇 complementaria la aportaci髇 de la copia autorizada o la transcripci髇 literal total en la escritura de las facultades representativas. Tampoco ser醤 exigibles f髍mulas sacramentales, ni la afirmaci髇 por parte del Notario de que al expresar la suficiencia el 醡bito de las facultades representativas haya nada omitido que desvirt鷈 el juicio de suficiencia. Y es que, el apartado 2 de dicho art韈ulo, al referirse en el mismo plano a la narraci髇 de un hecho, cual es la constataci髇 -玶ese馻�- de los datos de identificaci髇 del documento aut閚tico aportado, y a un juicio -玽aloraci髇�- sobre la suficiencia de la representaci髇, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveraci髇 notarial sobre la representaci髇 -玥ar醤 fe suficiente, por s� solas, de la representaci髇 acreditada�- y excluye la petici髇 de la escritura de poder como documento complementario.

Cuesti髇 distinta es que la eventual omisi髇 en el instrumento de ese juicio de suficiencia de la representaci髇, expresado conforme a las mencionadas prescripciones legales, o la insuficiente expresi髇 de los extremos necesarios en los t閞minos indicados para que el Registrador ejerza su funci髇 calificadora, haya de ser considerado por 閟te como defecto de forma extr韓seca del documento, o que, sin negar ni desvirtuar la fe p鷅lica notarial (confr髇tese el art韈ulo 143 del Reglamento Notarial), pueda apreciar, en su caso, al calificar que dicho juicio emitido por el Notario resulte contradicho por lo que resulte del mismo documento o de los asientos del Registro (confr髇tese los art韈ulos 18 de la Ley Hipotecaria, 18 del C骴igo de Comercio y 222.8, p醨rafo segundo, de la Ley Hipotecaria, en su nueva redacci髇).

6. Desde el punto de vista de la interpretaci髇 sistem醫ica del total contenido del mencionado art韈ulo 98, el apartado 3 de 閟te no contradice la conclusi髇 precedente. Al disponer que 玠eber醤 ser unidos a la matriz, original o por testimonio, los documentos complementarios de la misma cuando as� lo exija la ley y podr醤 serlo aquellos que el Notario autorizante juzgue conveniente...�, no establece una exigencia de uni髇, incorporaci髇 o transcripci髇 total del documento aut閚tico aportado para acreditar la representaci髇 alegada.

Todo ello sin perjuicio de la eventual exigencia legal o la posibilidad -en caso de que el Notario lo juzgue conveniente- de unir o incorporar a la matriz de los instrumentos p鷅licos otorgados por apoderado u otros representantes, no esos documentos aut閚ticos -referidos en los apartados 1 y 2 del mismo art韈ulo 98y que m醩 que complemento son la base imprescindible del juicio notarial de suficiencia de la representaci髇, sino los documentos -normalmente no protocolaresrelativos a otros requisitos o presupuestos que, adem醩 de aquellos documentos aut閚ticos que han de ser objeto de mera rese馻, sean necesarios para la validez de la actuaci髇 representativa (testimonios judiciales de determinadas autorizaciones, certificaciones sobre requisitos impuestos por las normas administrativas, certificaciones de acuerdos expedidos por 髍ganos de personas jur韉icas, etc. Por ejemplo, en la escritura de constituci髇 del r間imen de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, que habr� de ser otorgada no s髄o por el propietario, sino tambi閚 por la sociedad -o empresa no societaria- que asuma la administraci髇 y prestaci髇 de los servicios, no s髄o habr� de rese馻rse, en su caso, el documento aut閚tico que acredite la representaci髇 de quien comparezca en nombre de dicha sociedad, sino que tambi閚 deber� incorporarse a la escritura, original o por testimonio, el contrato celebrado entre dichos propietario y sociedad de servicios, como exige el art韈ulo 5.2 de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre).

7. Si se atiende al argumento sociol骻ico, la conclusi髇 ha de ser la misma. El juicio de legalidad que tiene que emitir el Notario [confr髇tese el art韈ulo 17 bis.2.a) de la Ley del Notariado] y la calificaci髇 registral, a efectos de practicar, suspender o denegar la operaci髇 registral solicitada, son funciones complementarias que, con la consiguiente dial閏tica en sus actuaciones, beneficia la seguridad jur韉ica preventiva. Uno y otro act鷄n en momentos diferentes: El Notario, en el momento en que se forma o adquiere fijeza el negocio que se documenta (de suerte que es precisamente entonces cuando interesa comprobar, de una vez por todas y eliminando toda incertidumbre, que los otorgantes act鷄n con suficientes facultades representativas) y el Registrador en el momento en que el negocio ya celebrado se pretende inscribir, para conseguir mediante su publicidad la eficacia 玡rga omnes� de los derechos reales ya nacidos de dicho negocio -aparte alg鷑 supuesto excepcional de eficacia constitutiva-, de modo que el juicio de calificaci髇 del Registrador sobre el fondo del negocio tiene como 鷑ico soporte lo que resulte de la escritura y de los propios asientos registrales y se entiende limitado a los efectos de la pr醕tica de la inscripci髇 o de su suspensi髇 o denegaci髇 (confr髇tese los art韈ulos 18 de la Ley Hipotecaria, 18 del C骴igo de Comercio y 101 del Reglamento Hipotecario), sin que produzca los efectos propios de la cosa juzgada.

8. En definitiva, el mencionado art韈ulo 98, en su apartado 1, explicita con rango de ley una doble exigencia que ya se impon韆, reglamentariamente, al Notario autorizante; por una parte, la necesidad de rese馻r siempre el documento aut閚tico que se le haya aportado para acreditar la representaci髇 alegada (como exig韆 ya el art韈ulo 164 del Reglamento Notarial), y, por otra, la obligaci髇 de expresar que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato de que se trate (como resultaba ya del art韈ulo 145 de dicho Reglamento, al disponer que 玡l Notario no s髄o deber� excusar su ministerio, sino negar la autorizaci髇 notarial�, 玞uando la representaci髇 del que comparezca en nombre de tercera persona, natural o social, no est� leg韙imamente acreditada o no le corresponda por las leyes�). Pero ello no excluye la necesidad de expresi髇, en los t閞minos que se dir� seguidamente, de los elementos necesarios para que el Registrador ejerza su funci髇 calificadora y pueda comprobar la adecuaci髇 de las facultades representativas al negocio otorgado cuya inscripci髇 se pretende.

La 玶ese馻 identificativa� del documento mediante el que se acredite la representaci髇 habr� de consistir en una sucinta narraci髇 de las se馻s distintivas del documento aut閚tico que se haya exhibido, y en una relaci髇 o transcripci髇 somera pero suficiente de las facultades representativas. Y, por otra parte, habida cuenta de la trascendencia que se atribuye a la valoraci髇 de la suficiencia de las facultades representativas, este juicio notarial deber� ser expresado, no de forma gen閞ica o abstracta, sino necesariamente concretado al 玜cto o contrato a que el instrumento se refiera�, atendiendo en cada caso a la naturaleza del acto, negocio o de los negocios formalizados en el documento notarial (documento que deber� expresar el nombre de dicho acto o contrato, seg鷑 la calificaci髇 que del mismo haga el Notario conforme al art韈ulo 156.9.� del Reglamento Notarial), con expresi髇 de cu醠 sea ese negocio, si se pretende su inscripci髇 en el Registro, debiendo el Notario, dada la trascendencia indicada, extremar su celo al precisar la calificaci髇 de los actos contenidos en la escritura que sean susceptibles de inscripci髇, ya que, tal y como recoge el apartado del citado art韈ulo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, se encuentra bajo su responsabilidad la valoraci髇 de la suficiencia de las facultades representativas que realiza.

Este sistema de rese馻 del documento acreditativo y expresi髇 de la valoraci髇 de suficiencia de la representaci髇 es imperativo, por cuanto la Ley lo impone como obligaci髇 y no como facultad del Notario autorizante, de modo que una y otra exigencia son, en todo caso, imprescindibles y no quedan cumplidas por la mera transcripci髇 o incorporaci髇, total o parcial, del documento representativo aportado con omisi髇 de la expresi髇 de dicha valoraci髇, circunstancia 閟ta que -adem醩 de comportar un est閞il encarecimiento y no excluir, en su caso, la responsabilidad civil y disciplinaria del Notario- obligar韆 a negar al documento as� redactado la cualidad de escritura p鷅lica inscribible a los efectos de lo establecido en los art韈ulos 3 y 18 de la Ley Hipotecaria, por no cumplir los requisitos exigidos por la legislaci髇 notarial respecto del juicio notarial de capacidad y legitimaci髇 de los otorgantes -confr髇tese los art韈ulos 98.1 de la Ley 24/2001 y 17 bis, apartado 2.a), de la Ley del Notariado-.

Una vez realizada la rese馻 del documento acreditativo de la representaci髇, con expresi髇 de la valoraci髇 de suficiencia de las facultades representativas, de la vigencia del poder y, en su caso, de las circunstancias de su inscripci髇 en el Registro Mercantil, bastar� el instrumento notarial por s� s髄o (y, por ende, sin necesidad del inserto, incorporaci髇 o acompa馻miento del documento acreditativo de la representaci髇, como hasta ahora exig韆 el art韈ulo 166 del Reglamento Notarial) para atribuirle, en el 醡bito propio de la escritura, la fehaciencia de la representaci髇, bajo la responsabilidad del Notario, seg鷑 establece el apartado 2 del tantas veces citado art韈ulo 98.

En cambio, no puede reconocerse la misma eficacia -hacer fe por s� sola- a la mera referencia que haga el Notario de documentos complementarios de la matriz, sean o no protocolares -y que no cabe confundir con los documentos aut閚ticos a que se refieren los apartados 1 y 2 del mismo art韈ulo 98-, cuando una ley exija expresamente que sean unidos a la matriz, original o por testimonio. Esto, y no otra cosa, es precisamente lo que se desprende del apartado 3 de tal precepto, que -precisamente por haber sido modificada la norma del art韈ulo 166 del Reglamento Notarial- pretende disciplinar con rango legal y generalidad para los documentos complementarios, lo que establece el art韈ulo 246 del Reglamento Notarial (que se refiere 鷑icamente a los documentos protocolares o matrices, confr髇tese tambi閚 lo que, respecto de copias parciales, establece el art韈ulo 237, p醨rafo 鷏timo). Y desde este punto de vista, la norma de dicho apartado 3 del art韈ulo 98 debe entenderse aplicable no s髄o a esos documentos referidos en el precedente fundamento de derecho 6, que complementen la representaci髇 o apoderamiento del otorgante, sino que tambi閚 habr� de aplicarse (en 鷏timo t閞mino, 玡x� analog韆, si es que la r鷅rica legal de dicho precepto se considera determinante para excluir su aplicaci髇 directa, a pesar de que su colocaci髇 sistem醫ica bien puede deberse 鷑icamente a la finalidad de servir de contraste con lo establecido en los restantes apartados del mismo art韈ulo) a cualquier otro documento que no est� incluido en el 醡bito de los apartados 1 y 2 del art韈ulo 98 y que por exigencia legal haya de ser unido a la matriz (verbi gracia, respecto de la licencia de parcelaci髇, art韈ulo 259 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre el R間imen del Suelo y Ordenaci髇 Urbana, y, en relaci髇 con la licencia de edificaci髇, art韈ulo 22 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre R間imen del Suelo y Valoraciones).

9. De cuanto antecede, resulta que, en el 醡bito de la calificaci髇 de los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, respecto de los t韙ulos inscribibles, cuando 閟tos contengan un juicio notarial de suficiencia de representaci髇 o apoderamiento por parte del Notario, y bajo su responsabilidad, en la forma establecida en el art韈ulo 98 de la Ley 24/2001, esto es, con una rese馻 somera pero suficiente de los datos de la escritura en cuya virtud se confirieron las facultades representativas y su suficiencia, as� como las circunstancias que acrediten la subsistencia de las mismas (hecho de la exhibici髇 al Notario de la copia autorizada, o, en su caso, inscripci髇 en el Registro Mercantil) de tal forma que del propio t韙ulo resulten los elementos necesarios para cumplir con su funci髇 calificadora, los Registradores no pueden exigir que dichos t韙ulos contengan la transcripci髇 total de las facultades o la incorporaci髇 total -ni mucho menos, el acompa馻miento- de los documentos que se hayan aportado para acreditar la representaci髇 alegada.